7회 유찰됐지만, 임차인 리스크가 남는다 — 인천 금곡동 401호

인천지방법원 2024타경571893. 인천 동구 금곡동 주건축물제1동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 1.52억이지만 7회 유찰을 거치며 최저매각가는 1,251만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입으로 확인되는 대항력 있는 임차인이 존재해, 낙찰 후 보증금 인수 여부가 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인이 변수

말소기준권리는 2023.04.05 가압류(엠메이드대부 유한회사)입니다. 이후 압류, 임의경매개시결정, 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김하자·진소희는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있어, 낙찰자가 보증금 반환 책임을 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

동일 건물 최근 거래 3건 기준 평균 거래가는 160,000,000원입니다.

표면상 최저가는 감정가의 8.2%지만, 대항력 임차인 보증금이 추가되면 실제 취득가는 달라집니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준 저평가 판단이 아니라 임차보증금 확인 후 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,517,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김하자·진소희의 보증금 확인 전 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.
• 최저가 착시 주의. 1,251만원은 낙찰가격일 뿐 실질취득가격이 아닐 수 있습니다.
• 명도 계획. 대항력 임차인이 있어 협의 또는 보증금 관계 확인이 필요합니다.
• 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 가격뿐 아니라 권리·명도 부담이 반영된 결과일 수 있습니다.

맺으며 — “7회 유찰 ≠ 무조건 기회”

이 물건은 가격 숫자만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 금액입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 1,251만원 낙찰이라는 계산만으로 안전한 투자를 판단할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 임차인 확인이 끝나야 비로소 가격 판단이 가능합니다.