인천지방법원 2024타경571930. 부평동 영인아트빌라 2층 202호, 전용 44.39㎡의 공동주택으로 공부상 용도는 아파트입니다. 현재 소유자는 이진재이며 2020.02.03 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 105,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2020.01.28 전입·점유를 시작한 임차인 송다영입니다. 확정일자는 2019.12.03이고 보증금은 105,000,000원으로, 2023.05.19 말소기준 압류보다 앞서 대항력을 갖습니다.
따라서 이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다릅니다. 현재 최저매각가는 38,073,000원이지만, 예상배당에서 임차인이 받는 금액은 36,987,686원에 그치고 68,012,314원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 38,073,000원 + 68,012,314원 = 106,085,314원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571930 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로303번길 18-3, 2층202호 (부평동,영인아트빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.39㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 공동주택 (공부상 아파트) |
| 소유자 | 이진재 · 2020.02.03 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 38,073,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
말소기준권리는 2023.05.19 부평세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 송다영은 2020.01.28 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023.06.15 주택임차권등기까지 마쳤고, 보증금 105,000,000원에 대해 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송다영 | 2층 202호 44.39㎡ 전부 | 2020.01.28 | 2019.12.03 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
영인2차 전용 44.39㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 2022.12 거래는 113,000,000원, 최신인 2023.12 거래는 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 110,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -2.7% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 44.39㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 44.39㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.39㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
표면상 최저가 38,073,000원은 최근 12개월 평균의 34.6%입니다. 하지만 이 비율은 매수인이 떠안을 임차보증금을 빼고 본 숫자라 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 106,085,314원은 최근 평균 110,000,000원의 약 96.4%로, 차이는 약 3.6%에 불과합니다. 게다가 최근 가격 흐름이 -2.7%이므로 “3회 유찰이니 크게 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,085,314원 |
| 1. 임차인 송다영 보증금 | 105,000,000원 | 36,987,686원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 관련 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 송다영의 보증금 105,000,000원 중 36,987,686원만 배당되고 68,012,314원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 비용 하락은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,073,000원 | 68,012,314원 | 106,085,314원 |
| 4회 유찰 시 | 26,651,100원 | 79,228,620원 | 105,879,720원 |
| 5회 유찰 시 | 18,655,770원 | 87,080,034원 | 105,735,804원 |
낙찰가가 38,073,000원에서 26,651,100원, 다시 18,655,770원으로 내려가도 임차보증금 인수액은 반대로 커집니다. 그래서 실질취득은 106,085,314원에서 105,879,720원, 105,735,804원으로만 움직입니다. 이 물건에서 유찰 횟수 자체는 큰 가격 메리트를 만들지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 공동주택 건부지이며 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,839,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 영인2차는 총 8세대이고, 전용 44.39㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 최근 거래는 110,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 최저가는 38,073,000원이지만 실질취득은 106,085,314원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 예상배당 기준 매수인 인수액은 68,012,314원이며 실제 배당 결과에 따라 확인이 필요합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 110,000,000원, 최근 12개월 평균 110,000,000원이며 최근 대비 이전 거래 추세는 -2.7%입니다.
- 소규모 공동주택 환금성 점검. 총 8세대이고 실거래 표본이 2건이므로 호가와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 등기사항전부증명서 을구 11번 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “105,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건을 최저가 38,073,000원짜리 아파트로 보면 판단이 완전히 틀어집니다. 송다영의 보증금은 105,000,000원이고 대항력이 있어, 현재 회차에서 미배당되는 68,012,314원을 매수인이 떠안습니다. 따라서 실질취득은 106,085,314원으로, 최근 실거래 110,000,000원과 불과 약 3.6% 차이입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수가 늘어 총 부담은 거의 유지됩니다. 게다가 최근 가격 추세는 -2.7%이고 단지는 총 8세대, 확인된 동일면적 거래도 2건입니다. 표면 최저가는 크게 할인됐지만 실질가격 메리트는 제한적이며, 선순위 임차보증금 인수와 세금 배당 변수를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
