인천지방법원 2024타경571930. 부평동 영인아트빌라 2층 202호, 전용 44.39㎡의 공동주택으로 공부상 아파트입니다. 이 사건은 최저가보다 임차보증금 승계 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 송다영은 2020.01.28 전입·점유했고 확정일자는 2019.12.03이며, 보증금은 105,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.05.19 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가 26,651,000원에서 집행비용 879,718원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 25,771,282원입니다. 보증금 중 79,228,718원이 남고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 26,651,000원 + 79,228,718원 = 105,879,718원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571930 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로303번길 18-3, 2층202호 (부평동,영인아트빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택 · 전용 44.39㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 현재 소유자 | 이진재 · 2019.12.02 매매 · 거래가액 105,000,000원 · 2020.02.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 26,651,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준 | 2023.05.19 갑구 16번 압류 · 국(부평세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인의 대항력이 핵심
이 사건의 기준점은 2023.05.19 갑구 16번 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 송다영의 전입·점유는 2020.01.28로 기준권리보다 앞섭니다. 2023.06.15 설정된 임차권등기 자체는 기준권리 뒤지만, 기존 전입·점유와 확정일자를 바탕으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송다영 | 2층 202호 44.39㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.28 / 2019.12.03 | 105,000,000원 | 2023.06.15 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,651,000원 | 79,228,718원 | 105,879,718원 |
| 5회 유찰 시 | 18,655,700원 | 87,080,103원 | 105,735,803원 |
| 6회 유찰 시 | 13,058,990원 | 92,576,072원 | 105,635,062원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 26,651,000원이 아니라 105,879,718원
영인2차는 8세대, 2001.09.25 준공이며 대상 면적은 44.39㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2건으로, 2022.12 3층 113,000,000원과 2023.12 3층 110,000,000원입니다. 전체 평균은 111,500,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 44.39㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 44.39㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.39㎡ | 2건 | 111,500,000원 |
최저가 26,651,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 24.2%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 매수인 인수액까지 합친 실질취득 105,879,718원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원의 약 96.3%로, 차이는 4,120,282원입니다. 즉 체감 할인폭은 약 3.7% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 879,718원 |
| 1. 임차인 송다영 보증금 | 105,000,000원 | 25,771,282원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 관련 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 송다영 보증금 부족분 79,228,718원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 임차인 배당액이 더 줄어 인수액이 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 2,839,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 등기에는 주택임차권등기와 민간임대주택등기가 존재합니다.
- 환금성. 영인2차는 8세대이고 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 최저가 26,651,000원만 보지 말고, 현재 예상 인수액 79,228,718원을 더한 105,879,718원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 대항력 임차인 인수액 확인. 송다영의 보증금은 105,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 현재 계산보다 늘어날 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 낙찰가 18,655,700원, 6회 유찰 시 13,058,990원까지 내려가지만 인수액이 각각 87,080,103원, 92,576,072원으로 늘어 실질취득액은 크게 변하지 않습니다.
- 시세 추세 확인. 최신 거래는 2023.12 110,000,000원이고 최근 거래 추세는 -2.7%입니다. 거래 표본도 2건뿐이므로 현재 현장 시세를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 등기·명세서 재확인. 민간임대주택등기, 임차권등기, 세금 압류 및 배당순위를 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”가 아니라 “약 1.06억 실질취득”
이 사건의 숫자는 처음 보면 강렬합니다. 감정가 111,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 26,651,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 송다영의 보증금 105,000,000원 중 현재 예상 미배당액 79,228,718원을 매수인이 인수하므로, 실제 경제적 부담은 105,879,718원입니다.
이 금액은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 110,000,000원의 약 96.3%입니다. 최근 거래 추세는 -2.7%이고 동일면적 실거래 표본은 2건에 불과합니다. 여기에 당해세가 우선 배당되면 임차인 미배당액이 더 커질 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 승계이며, 추가 유찰만으로 실질취득가격이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
