서울남부지방법원 2025타경9586. 구로역 인근 신구로자이 나인스에비뉴 2층의 전유면적 5.94㎡ 집합건물입니다. 공부상 용도는 판매시설이지만, 감정 당시에는 인근 호수들과 함께 통칭 소담촌이라는 음식점으로 이용 중이었습니다. 매각물건명세서 비고에도 호별 벽체 구분이 없는 오픈상가로 기재돼 있습니다.
감정가 38,600,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 10,118,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 독립적인 점포 경계가 불분명한 초소형 상가라는 점과, 실제 점유자의 임대차 조건이 확인되지 않았다는 점입니다. 등기부상 선순위 인수권리는 확인되지 않지만, 임차보증금 인수 가능성이 해소된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9586 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2다085호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 판매시설 · 현재 인근 호수들과 함께 근린생활시설인 음식점으로 이용 |
| 면적 / 건물 | 전유면적 5.94㎡ · 철골철근콘크리트조 36층 건물 · 사용승인 2007.05.11 |
| 소유자 | 민경미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 38,600,000원 / 10,118,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엔에스에셋대부 유한회사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
소유자 민경미 명의로 이전된 뒤 설정된 우리은행 근저당 85,200,000원은 2010.09.27 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2011.09.06 신림서부새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 이 근저당권은 새마을금고중앙회, 유한회사제피로스인베스트대부를 거쳐 엔에스에셋대부유한회사로 이전됐으며, 현 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력도, 보증금도 미상
| 점유자 | 점유 부분 / 이용 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 소담촌(대표 김지현) | 제2층 2다085호 · 음식점 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 페리스타(대표 황춘희) | 제2층 2가090호 · 돌잔치 전문점 | 별도 호실 | 별도 호실 | 별도 호실 |
본 호실과 직접 관련된 점유자는 소담촌으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고 또는 사업자등록 신청일, 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 현황조사에 점유자가 있다는 이유만으로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력과 보증금 인수 가능성이 없다고 결론 내릴 수도 없습니다.
③ 가격 비교 — 공동주택 거래를 5.94㎡ 상가 시세로 쓰면 안 된다
신구로자이에서 확인된 최근 거래 12건은 전용 84.87㎡~133.78㎡ 규모의 공동주택 거래로, 거래금액은 770,000,000원부터 1,200,000,000원까지입니다. 그러나 본건은 전유면적 5.94㎡의 2층 판매시설이며, 현재는 벽체 구분 없이 음식점으로 이용되고 있습니다.
| 구분 | 면적·용도 | 가격 비교 판단 |
|---|---|---|
| 본 경매물건 | 5.94㎡ · 판매시설 / 음식점 이용 | 독립 상가 시세 확인 필요 |
| 최근 거래 표본 | 84.87㎡~133.78㎡ · 공동주택 12건 | 본건과 직접 비교 불가 |
따라서 최근 공동주택 평균 거래금액 879,166,666원이나 최신 거래 840,000,000원을 기준으로 본건 최저가가 시세보다 싸다고 평가하는 것은 잘못입니다. 본건에는 같은 층, 같은 상가 구획, 비슷한 전유면적과 점유 형태를 가진 상가 매매·임대 사례가 필요하지만, 유효한 비교사례는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 5.8% 추정) | - | 582,124원 |
| 1. 주식회사우리은행 근저당 | 85,200,000원 | 9,535,876원 |
| 2. 신림서부새마을금고 근저당 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 10,118,000원 | 9,535,876원 | 231,664,124원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8,094,400원 | 7,548,701원 | 233,651,299원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 6,475,520원 | 5,958,961원 | 235,241,039원 | 0원 |
배당 추정은 당해세·상가임차인의 최우선변제·우선변제 및 실제 채권 잔액을 반영하지 않은 수치이며, 말소된 우리은행 근저당이 포함된 점 때문에 원본 확인 없이 인수액 판단에 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로초등학교 북서측 인근으로 상업시설, 업무시설과 아파트가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 지하철 1호선 구로역, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 교통 이용 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이나 현재 인근 호수들과 함께 근린생활시설인 소담촌 음식점으로 이용 중입니다.
- 구조. 위생·급배수·난방·소방·승강기·에스컬레이터·주차설비가 설치된 36층 주상용 건물의 2층입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약 허가구역, 과밀억제권역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 5.94㎡ 초소형 전유면적, 호별 벽체 구분 없는 오픈상가, 음식점 통합 점유 상태와 6회 유찰 이력 때문에 일반적인 독립 점포보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 소담촌의 보증금·차임·사업자등록 신청일·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 상가건물임대차현황서 확인. 본 호실 주소로 등록된 임차인의 대항요건과 보증금 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 벽체 구분 없는 오픈상가이므로 도면상 전유부분과 실제 영업공간, 출입구, 설비, 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 음식점 영업이 계속 중인 경우 인도명령 대상 여부, 영업시설 철거와 원상복구 범위를 검토해야 합니다.
- 배당표 재검증. 2010년 말소된 우리은행 근저당이 배당 추정에 포함된 이유를 법원 기록과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제2가090호·제2가091호의 경매·변제 상황과 말소기준 근저당의 실제 잔액을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 공동주택 거래가 아니라 같은 건물 2층의 유사 면적 판매시설 매매가, 임대료, 공실과 관리비를 조사해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 상가임차인 최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,011만원”은 완성된 취득가격이 아니다
감정가 38,600,000원이 6회 유찰돼 10,118,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 본건은 5.94㎡ 오픈상가이고, 실제로는 인근 호수와 함께 음식점으로 사용되며, 본 호실 점유자의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았습니다. 공동주택 실거래는 면적과 용도가 달라 시세 기준으로 쓸 수 없고, 배당 추정에는 이미 말소된 우리은행 근저당이 포함돼 등기 기록과도 충돌합니다.
등기상 선순위 담보권은 정리되는 구조지만, 임차보증금 승계 위험과 독립 점포로서의 환금성은 미확정입니다. 따라서 결론은 가격 가점이 아니라 보수적인 검증입니다. 소담촌의 임대차 원본, 현장 경계, 공동담보 채권 잔액과 실제 배당순서를 모두 확인하기 전에는 최저가를 실질취득액으로 보고 입찰해서는 안 됩니다.