서울남부지방법원 2025타경9610. 서울 구로구 개봉동 골든캐슬3차의 다세대주택으로, 감정평가상 이용상태 역시 다세대주택입니다. 소유자는 김용상이고 주택도시보증공사가 205,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2024.12.04. 구로구 압류입니다. 그런데 임차권자 오승균의 전입은 2022.01.14., 확정일자는 2022.01.06., 임차권등기는 2024.04.12.로 모두 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
통상 이런 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나 낙찰가 + 인수액이 보증금 약 205,000,000원 수준으로 수렴합니다. 실제 현재 회차 계산에서도 낙찰가 114,688,000원일 때 룰상 미배당액은 92,717,632원입니다. 그러나 이 사건은 명세서의 포기·말소 확약이 그 구조를 뒤집습니다. 확약 적용 시 오승균에 대한 실질 인수는 0원으로 보고, 실질취득도 최저가인 114,688,000원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제201호 · 개봉로17나길 61-21 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제2층 제201호 · 참고 면적 29.39㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 · 도시가스 개별난방 · 승강기 |
| 소유자 | 김용상 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 114,688,000원 (3회 유찰·51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
2019.04.22. 설정된 수협은행 근저당권 1,476,000,000원은 2019.10.31. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.04. 구로구 압류이고, 2025.04.16. 강제경매개시결정과 이후 국·서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.04.12. 오승균 주택임차권입니다. 전입·확정일자도 모두 선행해 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리지만, 명세서의 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 확약으로 이 사건에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오승균 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.14 | 2022.01.06 | 205,000,000원 | 2024.04.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 언급 |
실제 임차인은 오승균 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급되지만, 이를 별도의 205,000,000원 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 오승균의 보증금 205,000,000원 한 건을 기준으로 권리분석합니다.
② 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 224,000,000원의 51.2%인 114,688,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시세를 직접 비교할 수 있는 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 114,688,000원 | 51.2% | 92,717,632원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 91,750,400원 | 40.96% | 115,301,107원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 73,400,320원 | 32.77% | 133,320,886원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 114,688,000원에서 91,750,400원, 73,400,320원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 92,717,632원 → 115,301,107원 → 133,320,886원으로 늘어나 낮은 최저가가 실질 취득비용 절감으로 연결되지 않는 전형적인 인수형이었습니다. 이 사건에서는 확약 때문에 그 미배당액을 매수인이 실질 부담하지 않는다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,405,632원 |
| 1. 임차인 오승균 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 112,282,368원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 오승균은 112,282,368원을 배당받고 92,717,632원이 미배당됩니다. 일반 원칙이라면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 본건은 명세서상 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 지하철 1호선 개봉역 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측 약 6m 포장도로에 접하고, 2필지 일단의 세장형 완경사 토지입니다. 토지면적은 180.1㎡, 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성. 골든캐슬3차는 12세대, 2019.04.09. 사용승인된 다세대입니다. 대상은 이미 3회 유찰됐고, 참고 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.2회입니다.
| 공부상 호수 | 현황상 호수 | 비고 |
|---|---|---|
| 201호 | 202호 | 본건 매각대상 |
| 202호 | 203호 | 호수표시 불일치 |
| 203호 | 201호 | 김용상이 점유 후 오승균에게 임대한 호수 |
매각은 공부상 201호, 즉 현황상 202호를 기준으로 진행됩니다. 반면 김용상이 잘못 점유해 오승균에게 임대한 곳은 현황상 201호, 즉 공부상 203호이고, 임차인에 대한 배당도 현황상 201호를 기준으로 진행된다고 명시돼 있습니다. 전유부분 면적·대지권비율·감정평가금액도 다소 상이한 것으로 적시돼 있어, 현장 호수와 공부상 목적물을 일치시키는 확인이 필수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 오승균 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 호수 식별. 입찰 대상은 공부상 201호·현황상 202호입니다. 현관문 표시만 보고 현황상 201호를 대상물건으로 착각하면 안 됩니다.
- 인도소송 가능성. 매각물건명세서가 별도 인도소송 가능성을 직접 언급합니다. 명도기간·소송비용·점유관계 확인을 가격에 반영해야 합니다.
- 세금압류 3건. 구로구·국·서울특별시 압류가 있으며, 당해세 해당 시 배당 선순위 차감으로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 현재 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
- 유찰 체질. 본건은 3회 유찰 상태입니다. 다세대·호수 불일치·인도소송 가능성이 함께 있어 낮은 최저가 자체보다 실제 처분·명도 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호별배치도와 내부구조도를 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건은 처음 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 최저가 114,688,000원보다 커 전형적인 인수형 함정처럼 보입니다. 실제 확약이 없다면 현재 회차에서 92,717,632원, 다음 회차에서는 115,301,107원, 그 다음은 133,320,886원으로 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 명세서가 오승균과 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 명시해, 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 안전형 물건은 아닙니다. 공부상 201호가 현황상 202호로 표시되고, 소유자가 잘못 점유·임대한 곳은 현황상 201호이자 공부상 203호이며, 매각대상 부동산 인도에는 별도 소송이 필요할 가능성까지 적혀 있습니다. 여기에 3회 유찰, 세금압류 3건, 최근 실거래 비교값 부재가 겹칩니다. 권리의 핵심 인수는 확약으로 풀렸지만, 호수 식별·점유·인도와 가격 검증은 여전히 까다로운 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
