인천지방법원 2024타경576317. 영종국제도시한신더휴스카이파크 101동 3층 304호 아파트입니다. 소유자 신동천은 2019.07.29. 거래가액 230,500,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 국 압류, 인천광역시 중구 압류, 신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 손삼숙 1명으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2023.04.04.이고 말소기준 2019.07.29.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가가 그대로 실질취득가 판단의 출발점이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576317 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 은하수로 229, 101동 3층304호 (중산동,영종국제도시한신더휴스카이파크) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9026㎡ · 지상29층 건물 |
| 소유자 | 신동천 (2019.07.29. 소유권이전 · 거래가액 230,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 165,115,788원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.07.29. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 186,000,000원이고 채무자는 신동천입니다. 그 뒤 2023년부터 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 인천광역시 중구 압류, 신용보증기금 가압류가 순차로 붙었지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손삼숙 | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
손삼숙의 전입신고는 2023.04.04.로 말소기준일 2019.07.29.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 범위는 별도 확인이 필요하지만, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며 제공된 분석상 매수인 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 최저가가 최근 시세의 69.9%
영종국제도시한신더휴스카이파크는 562세대, 2019.03.20. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 59.9㎡대 최근 12건의 실거래 평균은 311,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 296,000,000원이고, 현재 최저매각가는 217,700,000원으로 최근 12개월 평균의 69.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.9㎡ | 25 | 296,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 25 | 393,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 21 | 299,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 26 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 23 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 17 | 316,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 20 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 22 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 311,416,666원 |
최근 표본의 최저 거래는 295,000,000원, 최고 거래는 393,000,000원, 평균은 311,416,666원입니다. 감정가 311,000,000원은 이 평균과 거의 같은 수준이지만, 1회 유찰된 현재 최저가 217,700,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 대항력 임차인의 인수금이 붙는 사건이 아니므로, 이 사건에서는 최저가 하락이 실제 취득가격 메리트로 이어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 74,380,000원 | 27,852,200원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 14,502,402원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 274,882,402원 중 213,852,200원이 배당되고, 미배당액은 61,030,202원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 61,030,202원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 125,425,862원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 170,502,824원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 인수형 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 박석공원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 공원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상29층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 손삼숙은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본에서 배당요구 및 보증금 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 217,700,000원은 최근 12개월 평균 311,416,666원의 69.9%이고 최신 거래 296,000,000원보다 낮습니다.
- 3층 개별 가치 확인. 최근 거래 표본은 층별 가격 차이가 있으므로 대상 3층의 향·조망·내부상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계와 실제 명도상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래보다 낮아졌다
이 사건의 말소기준은 2019.07.29. 신한은행 근저당입니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 손삼숙의 전입도 2023.04.04.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 217,700,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 311,416,666원의 69.9%이고, 최신 거래 296,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수 부담 없이 유찰 할인분이 실제 취득가격에 반영되는 구조라는 점이 핵심입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 자료와 국세·지방세 압류의 배당순위는 원본 서류에서 마지막으로 확인해야 합니다.
