71,680,000원
서울남부지방법원 2025타경9716. 금천구 독산동 더시크릿독산 제9층 제903호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 구정식이고, 2022.01.24. 소유권을 이전받았습니다. 등기부의 기존 경기남부수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원은 2022.01.13. 이미 말소됐으며, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.04.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 임수아는 2021.12.20. 주민등록, 2021.12.22. 확정일자, 보증금 169,000,000원이고, 2023.10.10. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 71,680,000원으로 기계적으로 배당하면 집행비용을 제외한 69,989,760원이 배당되고 99,010,240원이 부족합니다. 원칙만 보면 이 부족분은 매수인 인수 구조지만, 매각물건명세서에는 임수아와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제9층 제903호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 범안로12가길 28-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 업무시설 및 공동주택 건물 내 제9층 제903호 |
| 소유자 | 구정식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 71,680,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2021.11.08. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2022.01.13. 이미 말소됐습니다. 이후 2023.10.10. 임수아의 주택임차권이 등기됐고, 2025.04.21. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 임수아의 임차관계는 경매개시결정보다 선행합니다. 다만 이번 매각조건에서 임수아 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 임수아에 관한 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상은 2명
| 점유자 / 임차권자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임수아 | 건물 전부 | 2021.12.20 | 2021.12.22 | 169,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 조건부 0원 |
| 이경민 | 903호 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
임수아는 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인되는 임차권자입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 보증금 169,000,000원 중 69,989,760원을 받고 99,010,240원이 남지만, 해당 잔액은 매각조건상 포기 대상이므로 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
반면 이경민은 2024.12.27. 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 2025.04.21. 경매개시결정보다 앞선다는 점 때문에 권리확인이 반드시 필요하지만, 자료만으로는 보증금 규모와 우선변제 여부를 산정할 수 없어 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰이어도 ‘7,168만원짜리’로 단정 금지
감정가는 175,000,000원, 현재 최저매각가는 71,680,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 5회 유찰 시 57,344,000원, 6회 유찰 시 45,875,200원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,240원 |
| 1. 임차인 임수아 보증금 | 169,000,000원 | 69,989,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 임수아 보증금 부족분은 99,010,240원입니다. 그러나 임수아 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 금액은 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 이경민 관련 인수 가능성은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울두산초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·오피스텔·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 범안로12길 및 범안로12가길과 각각 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이경민 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금·확정일자·임대차계약 및 실제 점유관계를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확약 조건 원문 확인. 임수아 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 4회 유찰 이유 확인. 감정가 175,000,000원에서 71,680,000원까지 내려온 상태이므로 단순 가격 하락만 보지 말고 권리·점유·상품성 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 임수아 임차권등기와 별도로 이경민의 실제 거주·점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·확정일자 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지웠지만, 미상 점유자가 남았다”
이 사건의 첫인상은 감정가 175,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 71,680,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임수아의 보증금 169,000,000원은 현재 회차에서 99,010,240원이 부족하지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 덕분에 그 부족분은 실질 인수 0원입니다.
문제는 확약 밖의 이경민입니다. 2024.12.27. 전입 사실은 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 1.69억이 확약으로 사라져 안전한 7,168만원짜리”가 아니라, “주된 임차권 리스크는 해소됐지만 별도 미상 점유자의 보증금을 확인해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 물건”입니다. 4회 유찰과 다세대 용도까지 감안하면, 확인 전 공격적인 평가를 줄 사건은 아닙니다.
