제주지방법원 2025타경1278. 제주시 조천읍 신촌리 ‘제주신촌펠리시티’ 제3호로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 지하 1층·지상 2층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 이요성이며, 농협은행주식회사의 청구액 199,493,170원을 원인으로 임의경매가 진행됐습니다.
권리분석의 기준점은 2017.03.31. 접수된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 307,200,000원입니다. 이보다 늦은 변복실 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정됐던 이노디앤씨주식회사 근저당권은 2018.01.19. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 949-1 제주신촌펠리시티 제3호 도로명: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신조로 68-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 지하 1층/지상 2층 · 사용승인 2016.11.24. |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 · 급배수·가스보일러 난방·천정형 냉방·화재탐지설비 |
| 소유자 | 이요성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 465,327,040원 / 228,010,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 199,493,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 목록 1-1 포함 · 건물 남측 제시외 목조 휴게시설 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.03.31. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2022.06.09. 설정된 변복실 근저당권 130,000,000원과 2025.05.09. 경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 후순위 담보권은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강보경 | 3호 | 2021.10.13. | 20,000,000원 / 20,000,000원 | 2025.07.09. 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
강보경의 전입일은 2021.10.13.로, 말소기준권리인 2017.03.31. 농협은행 근저당보다 4년 이상 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 20,000,000원은 매수인이 승계하지 않습니다. 보증금 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰만으로 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 228,010,000원으로 감정가 465,327,040원의 49.0%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 실질취득도 228,010,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 단독주택과 토지가 결합된 개별 물건은 건물 상태, 토지 지분·형상, 제외 시설, 입지에 따라 가격 편차가 클 수 있어 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 228,010,000원 | 49.0% | 0원 | 228,010,000원 | 213,182,140원 |
| 3회 유찰 시 | 159,607,000원 | 34.3% | 0원 | 159,607,000원 | 280,627,498원 |
| 4회 유찰 시 | 111,724,900원 | 24.01% | 0원 | 111,724,900원 | 327,839,249원 |
④ 예상배당표 (매각가 228,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,992,140원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 307,200,000원 | 224,017,860원 |
| 3. 근저당 · 변복실 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 437,200,000원 중 224,017,860원이 배당되고, 213,182,140원이 미배당되는 추정입니다. 신청채권자의 청구액 199,493,170원은 현재 회차 가정에서 충족됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 동수동복지회관 남동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 과수원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 토지면적 자료는 9,032㎡이고 공시지가는 236,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 현황의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제외 시설 경계 확인. 건물 남측 제시외 목조 휴게시설은 매각에서 제외됩니다. 위치·점유·사용관계와 향후 철거 또는 이용 제한 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함 제시외 건물 확인. 제시외 건물 목록 1-1은 감정평가와 일괄매각에 포함됩니다. 구조·상태·실제 이용 범위를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 강보경은 대항력이 없지만 현재 점유 여부와 인도 일정은 별도 문제입니다. 현황조사 이후 점유 변동 여부도 확인해야 합니다.
- 우선변제 요건 확인. 임차인의 확정일자와 소액임차인 최우선변제 요건을 매각물건명세서 원본과 배당요구 서류에서 대조하세요.
- 토지 권리 범위 확인. 근저당권에는 신촌리 949-1 토지의 이요성 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다. 매각 대상 토지의 정확한 지분·경계·이용 범위를 원본 목록과 지적도에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 할인율만 보지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 반영한 실제 시장가를 산정하세요.
- 세금·공과금 확인. 당해세와 체납 공과금 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017.03.31. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 변복실 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 강보경도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 228,010,000원입니다. 그러나 이 물건은 단독주택과 토지가 일괄매각되고, 포함·제외되는 제시외 시설이 나뉘는 개별성 높은 물건입니다. 비교 실거래 없이 감정가의 49.0%라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시장가 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 매각 범위와 실제 가치 검증입니다.
