서울남부지방법원 2025타경9827. 서울 양천구 신정동 목동신시가지아파트 1012동 11층 1101호 아파트입니다. 현재 소유자는 양정현이며, 2011.12.29 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 391,000,000원입니다. 이번 경매의 권리분석 기준점은 2020.03.31 설정된 새북구새마을금고 근저당권 837,600,000원입니다. 그 뒤 2023.12.26 하나증권주식회사가 4,000,000,000원을 청구금액으로 가압류했고, 2025.05.07 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
임차인 김이영 씨는 2023.03.08 전입했고 2025.07.03 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2020.03.31보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 중요한 점은 이 임차인이 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이라는 점이며, 현재 배당계산에서는 매수인에게 승계되는 보증금이 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 310 목동신시가지아파트 제1012동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 양정현 (2011.12.29 소유권이전 · 거래가액 391,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,582,000,000원 / 1,012,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나증권주식회사 / 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.31 새북구새마을금고 근저당권 · 채권최고액 837,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리관계의 기준은 2020.03.31 을구 29번 새북구새마을금고 근저당권입니다. 하나증권주식회사의 2023.12.26 가압류와 2025.05.07 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 다수의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 배당 시나리오에서 낙찰자의 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이영 | 2023.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.07.03 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김이영 씨의 전입신고일 2023.03.08은 말소기준권리 2020.03.31보다 늦습니다. 따라서 이 임차인에게는 매수인에게 임대차를 주장할 대항력이 없습니다. 2025.07.03 배당요구 사실은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상이라 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 다만 제공된 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 64% 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 1,582,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,012,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득금액은 최저매각가와 같은 1,012,480,000원입니다.
다만 감정가 대비 64%라는 비율 자체는 실거래 시세 비교가 아닙니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔으니 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 근거는 되지 않습니다. 이 사건은 권리 인수 리스크보다, 현재 매각가가 실제 시장가격과 재건축 진행상황을 반영해 적정한지를 별도로 확인하는 과정이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,012,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,524,800원 |
| 2. 근저당 · 새북구새마을금고 | 837,600,000원 | 837,600,000원 |
| 3. 가압류 · 하나증권주식회사 | 4,000,000,000원 | 162,355,200원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 하나증권주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 1,012,480,000원에서 집행비용 12,524,800원, 새북구새마을금고 837,600,000원, 하나증권주식회사 162,355,200원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액 4,837,600,000원 중 999,955,200원이 배당되고 3,837,644,800원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 서울양명초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·각급학교·근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가에서는 주위환경이 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신정네거리역(지하철2호선)이 있어 대중교통 이용여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층이며 사용승인일은 1987.07.30입니다. 위생·급배수·승강기·지역난방(열병합) 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있고 공시지가는 9,199,000원/㎡입니다. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.04.27~2026.04.26로 기재돼 있습니다.
- 재건축. 매각물건명세서상 목동10단지아파트 재건축정비사업의 사업시행자 지정 고시 상태이며, 사업시행자는 (주)한국토지신탁입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준 재확인. 김이영 씨 전입일 2023.03.08이 말소기준권리 2020.03.31보다 늦다는 점을 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 배당요구일은 2025.07.03이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당과 인도 단계에서 필요한 점유관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,582,000,000원 대비 최저가 1,012,480,000원, 64%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격과 매물을 확인하세요.
- 재건축 지위. 2025.10.23 사업시행자 지정 고시와 관련해 매수인의 지위·권리·의무를 양천구청·한국토지신탁·목동10단지아파트관리사무소와 관련 법령에서 직접 확인하세요.
- 배당구조. 현재 회차 총 미배당은 3,837,644,800원이지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 809,984,000원, 4회 유찰 시 647,987,200원으로 계산돼 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 재건축 관련 기관 확인 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 판단 포인트는 가격과 재건축 지위”
이 사건의 등기 권리구조만 보면 방향은 명확합니다. 2020.03.31 새북구새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 하나증권의 4,000,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김이영 씨 역시 전입일이 2023.03.08로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 감정가 1,582,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 1,012,480,000원, 감정가의 64%가 됐다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 낼 수는 없습니다. 특히 본건은 2025.10.23 고시된 목동10단지아파트 재건축정비사업 사업시행자 지정 상태입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 임차인은 대항력 없음. 다만 가격의 적정성과 재건축 사업상 매수인의 지위·권리·의무 확인이 입찰 판단의 핵심”으로 정리됩니다.
