서울남부지방법원 2025타경9903. 강서구 화곡동 블루힐 2층 204호, 전용 28.94㎡의 다세대 유형 물건입니다. 감정가 182,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,427,000원입니다. 감정가의 약 13.42%까지 내려간 숫자만 보면 큰 가격 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부를 확인하면 결론이 달라집니다. 2024년 등기된 임차인 이다정의 주택임차권이 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 존재하고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
이 사건은 근저당권보다 임차보증금 168,000,000원이 핵심입니다. 임차인은 2020.06.29. 주민등록을 마쳤고, 최초 확정일자는 2020.06.08.입니다. 2022년 보증금을 8,000,000원 증액했으며, 해당 증액분의 확정일자는 2022.07.18.입니다. 임차권등기는 2024.03.14.에 이루어졌습니다. 매각대금에서 비용을 뺀 금액이 임차인에게 배당되더라도 보증금 전액을 갚기에는 부족하므로 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로3나길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 유형 · 전용 28.94㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 공부상 / 현황 용도 | 건축물대장상 사무소 / 현황 주거용 이용 |
| 사용승인 | 2016.04.28. |
| 소유자 | 전현자 (2016.09.29. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 182,000,000원 |
| 최저매각가 | 24,427,000원 (9회 유찰, 감정가 약 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이다정 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 임차인 / 인수 | 실제 임차인 1명 · 예상 인수 144,412,686원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
말소기준은 2025.05.13. 강제경매개시결정으로 정리됩니다. 2016년에 설정됐던 신한은행 근저당권 두 건은 같은 해 9월 이미 등기 말소됐으므로 현재 살아 있는 담보권으로 보아서는 안 됩니다. 반면 이다정의 임차권등기는 2024.03.14.에 접수되어 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 이 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이다정 건물 전부 · 주거 |
전입 2020.06.29. 확정 2020.06.08. 증액분 확정 2022.07.18. |
168,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계·대위 아님
미배당액 매수인 인수
|
| 임대차계약일 | 2020.06.03. / 2022.06.27. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.06.27. |
| 주민등록일 | 2020.06.29. |
| 최초 보증금 | 160,000,000원 (확정일자 2020.06.08.) |
| 증액 보증금 | 8,000,000원 (확정일자 2022.07.18.) |
| 현재 보증금 | 168,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.03.14. · 을구 4번 · 2024카임11070 |
| 대항력 | 있음 — 매수인 인수 가능 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구에 따른 우선변제권 행사 가능 |
| 보증금 대위·승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 예상 인수금액 | 144,412,686원 |
최초 보증금 160,000,000원과 2022년 증액분 8,000,000원은 확정일자가 서로 다릅니다. 실제 배당에서는 각각의 권리순위와 배당관계를 확인해야 합니다. 본 분석의 현재 회차 계산은 제시된 예상배당표에 따른 것입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 계산
블루힐(788-4)은 16세대 규모로, 2016.04.28. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 실거래는 전용 29.55㎡의 3건이며, 경매 대상의 전용면적은 28.94㎡입니다. 따라서 거래 사례는 같은 건물의 인접 면적대 비교 자료이지, 대상 호수와 면적이 완전히 일치하는 거래는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.55㎡ | 3층 | 234,000,000원 |
| 2025.06 | 29.55㎡ | 4층 | 285,000,000원 |
| 2022.06 | 29.55㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.55㎡ | 2건 | 259,500,000원 |
| 전체 평균 | 29.55㎡ | 3건 | 259,666,666원 |
전체 거래 평균은 259,666,666원이지만, 오래된 거래가 포함되므로 이를 단독으로 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 259,500,000원, 가장 최신 거래는 2026년 2월의 234,000,000원입니다. 최근 거래군의 과거 대비 추세는 -0.2%로 소폭 하락했습니다. 최근 평균이 최신 거래보다 높다는 점도 감안해야 합니다.
현재 회차의 실질취득 부담 168,839,686원은 최신 거래가 234,000,000원의 약 72.2%, 최근 12개월 평균 259,500,000원의 약 65.1%입니다. 실질취득을 기준으로도 비교 거래보다 낮은 금액인 것은 맞습니다. 그러나 최저가 24,427,000원을 시세의 9.4%라고 제시하는 것과는 전혀 다른 해석입니다. 시세 차이는 존재하지만, 그 차이가 실제 투자이익으로 보장되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 839,686원 |
| 1. 임차인 이다정 · 우선변제 | 168,000,000원 | 23,587,314원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이다정 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자와 임차인은 동일인 이다정으로, 별도 청구·배당 표시가 있더라도 동일한 보증금 채권을 중복 계산하지 않습니다. 현재 회차 예상배당액 23,587,314원은 임차인 우선변제 항목의 금액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 입찰가는 내려가도 총부담은 고정에 가깝다
이 사건의 핵심은 보증금 168,000,000원이 최저매각가보다 크다는 점입니다. 입찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 대신 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 결국 실질취득 부담은 보증금 168,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재(9회 유찰) | 24,427,000원 | 144,412,686원 | 168,839,686원 |
| 10회 유찰 시 | 19,541,600원 | 149,210,149원 | 168,751,749원 |
| 11회 유찰 시 | 15,633,280원 | 153,048,119원 | 168,681,399원 |
실질취득은 매각가 가정 + 예상 보증금 인수액으로 계산했습니다. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 취득세·등기비용·명도비용·금융비용·체납관리비 등은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 화곡동 화곡4동 주민센터 남측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.04.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 대상 호수는 2층에 위치합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 용도 차이. 공부상 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 실제 주거 이용과 건축물대장 용도 사이의 차이는 일반적인 다세대주택과 구분하여 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 매도 시 유동성과 가격 형성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확정. 매각물건명세서에 기재된 이다정의 대항력과 미배당 보증금 인수 조건을 원본으로 재확인하세요. 예상 인수액은 144,412,686원입니다.
- 보증금 증액분 검증. 최초 보증금 160,000,000원과 증액분 8,000,000원의 계약·확정일자·배당관계를 각각 확인하세요.
- 경매신청 채권 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 보증금의 실제 지급·반환 관계, 채권 증빙, 경매신청 근거를 확인하세요. 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 주의해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 정산, 점유 인도, 임차권등기 말소에 관한 절차와 비용을 검토하세요.
- 공부상 사무소. 현황 주거용 이용이 적법한지, 용도변경이 필요한지, 대출·세무·재매각에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 실질취득 기준 자금계획. 입찰가 24,427,000원만 준비하면 되는 구조가 아닙니다. 보증금 인수 144,412,686원과 별도 거래·보유 비용을 포함해 계획하세요.
- 시세 표본 검증. 최신 거래 234,000,000원, 최근 평균 259,500,000원과 비교하되, 전용면적·층·용도·실내 상태를 확인하고 실제 매도 가능한 가격을 따로 검토하세요.
- 추가 유찰 판단. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득 부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 유찰 횟수 자체보다 인수권리의 해소 가능성과 환금성이 중요합니다.
- 권리·규제 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 토지이용계획 및 배당관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2,442만원에 낙찰받아도 2,442만원짜리 집은 아니다”
서울남부지방법원 2025타경9903은 최저가가 극단적으로 내려간 이유를 보증금 인수구조에서 읽어야 하는 경매입니다. 9회 유찰된 최저가 24,427,000원에만 주목하면 큰 할인으로 보입니다. 그러나 임차인 이다정의 보증금 168,000,000원 중 144,412,686원이 인수될 것으로 예상되므로, 실질취득 부담은 약 168,839,686원입니다.
이 금액은 최신 실거래 234,000,000원과 최근 12개월 평균 259,500,000원보다 낮아 시세 차이는 존재합니다. 반면 거래 추세는 -0.2%의 소폭 하락이고, 비교 거래 표본이 적으며, 9회 유찰된 소규모 건물이라는 점도 무시할 수 없습니다. 건축물대장상 사무소라는 용도 차이와 임차권 인수 문제는 단순한 가격 할인율만으로 상쇄했다고 판단하기 어렵습니다.
권리인수 위험은 명확하고, 겉으로 보이는 초저가 메리트는 착시입니다. 실질취득금액 기준의 시세 차이는 확인되지만, 안전한 취득과 재매각이 가능한지는 별도의 검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 다음 유찰을 기다리는 것이 아니라 보증금 인수·용도·환금성 위험을 감당하고도 투자성이 성립하는지입니다. 종합 평가는 C등급으로, 권리·자금·용도 검증을 마치기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
