서울남부지방법원 2025타경9903. 화곡동 블루힐 제2층 제204호, 다세대 물건입니다. 건축물대장상 용도는 사무소지만, 감정평가 현황은 주거용입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아닙니다. 임차인 이다정이 2020.06.29. 전입했고, 2020.06.08. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.14. 보증금 168,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현재 말소기준은 2025.05.13. 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
배당요구도 이뤄졌지만, 현재 최저가 30,534,000원을 전제로 하면 집행비용 949,612원을 제외한 29,584,388원만 임차보증금에 배당되고, 138,415,612원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 때문에 최저가가 추가로 내려가도 매수인의 총 부담이 그만큼 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금 인수액이 커져, 실질취득은 보증금 168,000,000원 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 대상면적 28.94㎡ · 건축물대장상 사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 사용승인 2016.04.28 |
| 소유자 | 전현자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 30,534,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이다정 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2016.05.11. 신한은행 근저당권 2건이 설정됐지만 두 권리는 2016.09.29. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.05.13. 강제경매개시결정입니다. 임차인 이다정은 그보다 앞선 2020.06.29. 전입을 갖추고 있어 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 다만 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이다정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 전입 2020.06.29 확정 2020.06.08 | 대항력 有 우선변제 승계 138,415,612원 |
③ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 30,534,000원 | 29,584,388원 | 138,415,612원 |
| 9회 유찰 시 | 24,427,200원 | 23,587,510원 | 144,412,490원 |
| 10회 유찰 시 | 19,541,760원 | 18,790,008원 | 149,209,992원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 24,427,200원으로 내려가지만 매수인 인수액은 144,412,490원으로 늘고, 10회 유찰 시 최저가는 19,541,760원이지만 인수액은 149,209,992원까지 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 반대로 늘어나는 구조라서, 보증금 168,000,000원보다 낮은 낙찰가 구간에서는 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
블루힐(788-4)은 16세대, 사용승인일은 2016.04.28.입니다. 대상면적 28.94㎡와 매칭되는 실거래 표본은 전용 29.55㎡이며, 확인된 거래는 아래 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.55㎡ | 3 | 234,000,000원 |
| 2025.06 | 29.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2022.06 | 29.55㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 259,500,000원 |
전체 거래 평균 259,666,666원보다도 중요한 것은 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 259,500,000원, 최신 2026.02 거래는 234,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래 대비 -0.2%의 하락 추세를 보입니다. 따라서 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
이 기준으로 보면 이 물건의 실질취득 약 168,000,000원 수준은 최근 12개월 평균 259,500,000원과 최신 거래 234,000,000원보다 낮습니다. 가격 여지는 존재합니다. 그러나 그 여지는 “최저가 30,534,000원이라서” 생기는 것이 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로만 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 949,612원 |
| 1. 임차인 이다정 보증금 | 168,000,000원 | 29,584,388원 |
| 2. 경매개시결정 · 이다정 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이다정의 보증금 168,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 29,584,388원이며, 부족분 138,415,612원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동 주민센터 남측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 건축물대장상 용도는 사무소지만 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2016.04.28. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 정방형 토지, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 블루힐은 16세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 현재 경매는 8회 유찰된 상태라 매각 난도와 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가가 아니라 입찰가 + 미배당 임차보증금 인수가 실제 부담입니다. 현재 회차 인수 예상액은 138,415,612원입니다.
- 추가 유찰의 의미. 9회·10회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 144,412,490원·149,209,992원으로 증가합니다. 단순히 더 기다린다고 총부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이다정으로 확인되므로 임대차계약·임차권등기·배당요구·실제 점유관계를 원본 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소, 현황 주거용입니다. 대출·취득 후 이용·향후 처분 시 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래 234,000,000원, 최근 12개월 평균 259,500,000원, 최근 추세 -0.2%를 우선 기준으로 보세요. 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “3,053만원 경매”가 아니라 “약 1.68억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 오독은 감정가 182,000,000원이 30,534,000원까지 떨어졌으니 매우 싸다고 보는 것입니다. 이다정의 대항력 있는 보증금 168,000,000원은 배당으로 전액 소멸하지 않으며, 현재 회차 기준 138,415,612원이 매수인에게 넘어옵니다. 추가 유찰이 생겨도 최저가 하락분만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 약 168,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 실질취득 금액 자체는 최신 실거래 234,000,000원과 최근 12개월 평균 259,500,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세는 -0.2% 하락 추세이고, 이 물건은 8회 유찰됐으며, 16세대 다세대, 공부상 사무소·현황 주거용의 차이, 동일인이 임차인과 신청채권자로 등장하는 확인 과제가 겹칩니다. 가격은 검토 가능하지만 권리·환금성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 ‘낮은 최저가’가 아니라 인수보증금을 포함한 총부담과 임차관계의 실체를 정확히 확인하는 것입니다.
