47,710,000원
서울남부지방법원 2025타경9903. 화곡동 블루힐 제2층 제204호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 182,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 47,710,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 실거래보다 훨씬 낮아 보이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
임차권자 이다정은 2020.06.29. 전입했고, 2020.06.08. 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 최초 160,000,000원에서 2022.06.27. 8,000,000원이 증액돼 총 168,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로3나길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전용 28.94㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 · 현황 주거용 |
| 공부상 용도 | 사무소 · 현황은 주거용으로 이용 중 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.04.28. · 16세대 |
| 소유자 | 전현자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 47,710,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이다정 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 부족분 인수
데이터상 말소기준은 2025.05.13. 강제경매개시결정입니다. 임차인 이다정의 전입일과 점유개시일, 확정일자는 모두 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당요구도 이뤄졌지만, 매각대금이 보증금보다 작아 미배당 잔액이 발생합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다정 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 2020.06.29. 2020.06.08. | 2024.03.14. 우선변제권 행사 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차권자와 신청채권자는 모두 이다정으로 확인됩니다.
② 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 | 47,710,000원 | 46,451,220원 | 121,548,780원 | 169,258,780원 |
| 7회 유찰 시 | 38,168,000원 | 37,080,976원 | 130,919,024원 | 169,087,024원 |
| 8회 유찰 시 | 30,534,400원 | 29,584,781원 | 138,415,219원 | 168,949,619원 |
현재 회차와 8회 유찰 시의 실질취득액 차이는 작습니다. 유찰될수록 법원에 내는 매각대금은 줄지만, 임차인에게 배당되는 금액도 줄어 매수인이 떠안는 보증금 잔액이 커지기 때문입니다. 이 물건의 가격 기준은 47,710,000원이 아니라 약 169,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액 기준으로는 최근 거래보다 낮다
가격 메리트는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단했습니다. 블루힐의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 259,500,000원, 최신 거래는 2026.02.의 234,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.55㎡ | 3층 | 234,000,000원 |
| 2025.06 | 29.55㎡ | 4층 | 285,000,000원 |
| 2022.06 | 29.55㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 259,500,000원 |
임차보증금 인수를 반영한 실질취득액 169,258,780원은 최신 거래 234,000,000원의 72.3%, 최근 12개월 평균 259,500,000원의 65.2%입니다. 최신 거래보다 약 27.7%, 최근 12개월 평균보다 약 34.8% 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,780원 | - |
| 1. 임차인 이다정 보증금 | 168,000,000원 | 46,451,220원 | 121,548,780원 |
| 2. 을구 1번 신한은행 근저당권 | 1,320,000,000원 | 0원 | 원본 확인 |
| 3. 을구 2번 신한은행 근저당권 | 660,000,000원 | 0원 | 원본 확인 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 이다정 | 168,000,000원 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차인 보증금 부족분 121,548,780원은 매수인 인수로 산정됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 을구 1·2번은 을구 3번 말소등기의 대상과 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 공부상 용도와 현황 이용의 차이
이 사건의 용도는 다세대이고 현황은 주거용이지만, 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다. 감정평가에서도 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이를 명시했습니다. 단순한 표시 문제가 아니라 금융·세무·전입 및 사용 적법성 검토에 영향을 줄 수 있으므로 건축물대장과 현황을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 화곡4동 주민센터 남측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.04.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 정방형 토지이며, 도시형생활주택 단지형다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 ㎡당 3,629,000원입니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최신 거래가와 개별 호실 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 경매 체질. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.9회이고 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 이 사건도 이미 6회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 매각가 47,710,000원에 임차보증금 인수액 121,548,780원을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표와 매각물건명세서 원본에서 실제 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산하세요.
- 을구 1·2번 말소 확인. 을구 3번의 등기말소가 두 근저당권을 본 호실에서 완전히 소멸시킨 것인지 등기 원문으로 확인하세요.
- 임차관계 검증. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 계약서, 보증금 지급내역, 증액금 8,000,000원의 지급내역과 실제 점유를 대조하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 집합건축물대장상 사무소와 현황 주거용의 차이가 대출·세금·사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.2%이고 최신 거래가 최근 12개월 평균보다 낮으므로 과거 고가 거래를 상한선으로 삼지 마세요.
- 관리비·점유 명도. 관리비 체납과 현재 점유자를 현장 및 관리주체에 확인하고 인도·명도 비용을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 여유는 있지만 권리 확인이 먼저다
이 사건의 최저가는 47,710,000원이지만 실제 부담은 그 금액이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액을 합친 169,258,780원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 이 금액은 최신 거래 234,000,000원과 최근 12개월 평균 259,500,000원보다 낮아, 권리 문제가 정리된다면 가격상 여유는 있습니다.
그러나 이미 6회 유찰됐고, 임차권자와 신청채권자가 동일하며, 을구 1·2번 근저당권과 을구 3번 말소등기의 관계를 확인해야 합니다. 여기에 공부상 사무소·현황 주거용의 차이도 남습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류. 최저가의 할인율이 아니라 임차인 인수와 등기 말소 범위를 확정하는 것이 이 사건의 승부처입니다.