서울남부지방법원 2025타경9905. 영등포동2가 와이에이치빌리지 제3층 제303호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(공부상 용도), 방1·주방·화장실·다락 등입니다. 김진성은 2021년 1월 20일 매매를 원인으로 거래가액 203,000,000원에 취득했고, 같은 해 정은영이 2021년 3월 23일 전입·점유를 시작했습니다.

권리분석의 핵심은 이 임차권입니다. 정은영의 임대차계약은 2021년 3월 5일, 확정일자는 2021년 3월 8일, 주민등록과 점유개시는 2021년 3월 23일이고 보증금은 200,000,000원입니다. 반면 데이터상 말소기준은 2025년 5월 2일 강제경매개시결정입니다. 따라서 시간 순서만 보면 임차인이 훨씬 앞서 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

다만 이번 매각은 일반적인 인수형과 결정적으로 다른 조건이 붙었습니다. 신청채권자인 한국주택금융공사가 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명세서에 기재돼 있습니다. 따라서 자동 배당모델의 등기상 인수액 200,000,000원을 그대로 실질취득비용에 더하지 않고, 이 매각조건을 반영해 실질 인수 0원*으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 2억 임차권과 매각조건

정은영의 전입·점유는 2021.03.23, 임차권등기는 2024.04.02이며 데이터상 말소기준인 강제경매개시결정 2025.05.02보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서상으로는 매수인 인수 대상이 되는 선순위 대항력 임차권입니다. 실제 임차인은 정은영 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.

* 실질 인수 0원은 이번 매각조건에 적힌 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 값입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건의 적용 범위와 이행 내용을 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 190,000,000원’을 본다

와이에이치빌리지는 총 9세대, 사용승인일은 2020.04.28이고, 대상 면적은 17.51㎡입니다. 실거래 표본은 7건입니다. 전체 평균은 198,142,857원이지만 2022.11의 269,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선합니다.

최신 거래는 2026.05의 190,000,000원이고 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 현재 최저가 137,600,000원은 이 최근 시세의 72.4%입니다. 매각조건에 따라 임차권 실질 인수를 0원으로 반영하면 실질취득도 137,600,000원이므로 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다.

다만 거래 흐름은 낙관적으로만 볼 수 없습니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세가 -4.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 198,142,857원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 부적절하고, 최근 190,000,000원과 하락 추세를 함께 기준으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)

자동 배당모델상 정은영 보증금 200,000,000원은 대항력 有·우선변제권 無로 전액 인수 구조입니다. 그러나 이번 매각조건에는 신청채권자가 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시돼 있어, 본문의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 조건 확인은 그대로

회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이번 사건은 그 미배당 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 신청채권자가 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 구조이므로, 단순히 자동 배당모델의 200,000,000원 인수액만으로 현재 회차의 실질취득을 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 신길역 북서측 인근이며, 업무시설·오피스텔·소규모 공장·노변 근린생활시설이 혼재된 업무지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선·1호선 신길역이 소재합니다.
• 이용상태. 오피스텔(공부상 용도)로 이용 중이며 방1, 주방, 화장실, 다락 등으로 구성돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층, 사용승인일 2020.04.28입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 와이에이치빌리지는 9세대이고 실거래 표본은 7건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.5회, 낙찰률 0.0%여서 가격 할인과 별개로 재매각 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. “배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건”의 적용 범위를 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 정은영의 을구 1번 주택임차권이 실제로 매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.03.31 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 최근 시세 기준. 전체 평균 198,142,857원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -4.8%입니다. 과거 269,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 상한을 높이지 않아야 합니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 4.5회 유찰입니다. 현장 상태·수요·용도·명도 요소를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유 상태가 일치하는지 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2억 임차권”보다 중요한 것은 매각조건이다

이 사건을 등기만 보고 읽으면 결론은 단순합니다. 정은영의 200,000,000원 임차권은 2025.05.02 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 권리이고, 자동 배당표 역시 전액 인수로 계산합니다. 그 상태라면 최저가 137,600,000원이 아무리 내려와도 단순 저가매수로 볼 수 없습니다.

그러나 이번 매각물건명세서에는 신청채권자가 미배당 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 137,600,000원이고 최근 거래 190,000,000원의 72.4%입니다.

가격만 보면 할인 구간이지만, 최근 거래 추세는 -4.8%, 현재까지 5회 유찰, 9세대 소규모 물건이라는 점이 남습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “2억 임차권이 있다”는 표면적 숫자가 아니라, 그 임차권을 제거하는 매각조건을 정확히 확인하고 137,600,000원의 환금성을 판단하는 것입니다. 종합적으로는 권리조건 확인을 전제로 한 가격형 B등급으로 봅니다.