인천지방법원 2024타경582473. 인천 계양구 계산동 ‘극동아파트’ 5동 502호입니다. 데이터상 용도는 아파트이고, 감정요항표도 “아파트로 이용중”이라고 적고 있습니다. 권리분석의 첫인상은 단순합니다. 임차인 목록이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 감정가 221,000,000원에서 최저가 154,700,000원까지 내려와, 실거래 평균 대비 68.8%입니다.
다만 이 사건은 “싸다”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 등기 데이터에는 1988년 한국주택은행 근저당이 말소기준으로 계산되어 있으면서도, 같은 권리 흐름 안에 2007년 1번 근저당 말소와 2007년 2번 근저당 말소가 함께 존재합니다. 또한 배당표에는 해당 근저당권자 배당이 표시됩니다. 결론적으로 자동 배당 시나리오상 인수는 0원이지만, 근저당 말소·배당 항목의 원본 대조는 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 하느재로19번길 8, 5동 5층502호 (계산동,극동아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 기준면적 52.45㎡ · 제5동 제5층 제502호 |
| 소유자 | 류지형 15분의 7, 유승주 15분의 2, 유욱형 15분의 4, 유준영 15분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 0명, 인수 0원
임차인 목록은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가와 인수액을 더한 실질취득 154,700,000원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 시세 근처, 최저가는 68.8%
극동아파트는 629세대, 사용승인일은 1985.07.04입니다. 최근 실거래 12건의 평균은 224,791,666원, 최저는 165,000,000원, 최고는 252,000,000원입니다. 감정가 221,000,000원은 실거래 평균의 약 98.3%로 시세에 가까웠지만, 현재 최저가는 154,700,000원까지 내려와 실거래 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.05㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 52.45㎡ | 2 | 242,500,000원 |
| 2026.01 | 52.45㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 52.45㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 52.45㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2025.11 | 57.05㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 52.45㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 52.45㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 2025.11 | 52.45㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2025.07 | 52.45㎡ | 1 | 229,000,000원 |
| 2025.04 | 52.45㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 57.05㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 224,791,666원 |
가격만 보면 현재 회차는 분명히 유리합니다. 최저가 154,700,000원은 최근 실거래 최저 165,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본 안에서 165,000,000원부터 252,000,000원까지 편차가 크므로, 내부 상태·층·수리비를 반영하지 않고 평균값만 믿고 높은 가격을 쓰면 안전마진이 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,965,800원 |
| 1. 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 87,500,000원 | 87,500,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,134,200원 |
배당표상 채권총액 96,600,000원, 배당액 96,600,000원, 부족액 0원, 매수인 인수액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 154,700,000원 | 96,600,000원 | 0원 | 55,134,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 108,290,000원 | 96,600,000원 | 0원 | 9,373,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 22,561,454원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인여자대학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량출입이 가능해, 교통사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 제5층 제502호입니다. 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 false입니다.
- 환금성. 629세대 단지이고 최근 실거래 12건이 있으나, 1985.07.04 사용승인 아파트라 내부 노후도와 수리비가 매도 가능 가격을 크게 가를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수액 0원이므로 현재 회차 실질취득은 154,700,000원입니다. 실거래 평균 224,791,666원 대비 68.8%라는 할인폭이 이 물건의 핵심입니다.
- 원본 대조. 1988년·2007년 근저당 데이터가 말소등기와 배당표에 동시에 나타납니다. 등기부, 매각물건명세서, 배당요구 종기 관련 원본 확인을 생략하면 안 됩니다.
- 점유 확인. tenants는 비어 있지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성은 현장 확인 대상입니다.
- 노후도 확인. 1985.07.04 사용승인 단지입니다. 설비·누수·창호·난방 상태에 따라 실거래 평균과 실제 매도 가능가가 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 연결될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 확인 포인트는 원본과 상태”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 0명, 인수 0원, 최저가 154,700,000원. 실거래 평균 224,791,666원과 비교하면 현재 회차는 시세 대비 68.8%로 내려와 있습니다. 감정가 221,000,000원은 평균 시세에 가까웠지만, 1회 유찰 이후 가격은 확실히 매력 구간에 들어왔습니다.
다만 결론을 너무 빨리 내리면 안 됩니다. 이 물건은 1985년 준공 아파트이고, 데이터 내부에는 과거 근저당 말소등기와 배당표상 근저당 배당 항목이 함께 들어 있습니다. 따라서 권리상 인수는 0원으로 보되, 최종 입찰 전에는 원본 서류와 현장 상태를 확인해야 합니다. 권리는 단순하고 가격은 낮아졌지만, 수익은 결국 원본 대조와 물건 상태 확인에서 갈립니다.
