서울남부지방법원 2025타경9999. 금천구 시흥동 금강파크빌 제2층 제202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 241,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 192,800,000원으로 내려왔습니다. 표면상 할인율은 20%이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
임차인 김지연은 임대차계약일과 확정일자가 2020.09.15., 전입일과 점유개시일이 2020.10.07.입니다. 말소기준으로 제시된 2023.05.16. 국 압류보다 앞서 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 814-52 금강파크빌 제2층 제202호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로28가길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2020.05.21. |
| 소유자 | 김태원 (2020.10.07. 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 192,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지연 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 앞선 임차인이 미배당액을 인수시킨다
말소기준권리는 2023.05.16. 접수된 국 압류입니다. 그 뒤의 2023.07.20. 국 압류, 2025.07.29. 강제경매개시결정, 2025.08.07. 국민건강보험공단 압류, 2026.02.09. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 임차인 김지연의 전입·점유개시일은 2020.10.07.로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약과 확정일자는 2020.09.15.이고, 2025.07.07. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 임차인은 배당을 먼저 받되, 보증금 228,000,000원을 전액 회수하지 못하면 부족분을 매수인에게 청구할 수 있는 대항력 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 건물전부 주거·임차권등기 | 계약·확정 2020.09.15. 전입·점유 2020.10.07. 배당요구 2025.07.07. | 228,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 실질취득 비교 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로다
현재 최저가는 감정가의 80%인 192,800,000원입니다. 그러나 매각대금에서 집행비용 3,499,200원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 189,300,800원입니다. 보증금 228,000,000원과의 차액 38,699,200원은 매수인 인수 가능액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 38,699,200원 | 231,499,200원 |
| 2회 유찰 시 64% | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 76,719,360원 | 230,959,360원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 123,392,000원 | 120,864,512원 | 107,135,488원 | 230,527,488원 |
낙찰가가 192,800,000원에서 154,240,000원, 123,392,000원으로 내려갈수록 임차인의 미배당액은 38,699,200원에서 76,719,360원, 107,135,488원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 각각 231,499,200원, 230,959,360원, 230,527,488원으로 약 2.31억원에서 거의 움직이지 않습니다.
확인 가능한 실거래 비교값이 없어 이 231,499,200원이 실제 시세보다 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 192,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액 약 231,499,200원이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,499,200원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 | 228,000,000원 | 189,300,800원 |
| 2. 국민은행 과거 근저당 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김지연 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 38,699,200원은 매수인 인수 가능액입니다. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 관련한 우선 공제액은 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시흥초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 승강기·개별난방·도시가스·화재탐지 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단의 장방형이며 북측과 동측으로 각각 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 개별 다세대주택으로, 같은 건물·유사 면적의 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 낙찰가 192,800,000원에 인수 가능액 38,699,200원을 더한 231,499,200원이 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 230,959,360원·230,527,488원으로 거의 고정됩니다.
- 세금 우선권 확인. 압류 4건의 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 미배당액이 현재 추정보다 증가할 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하게 표시되고 보증금과 신청채권액도 228,000,000원으로 같으므로 임대차계약서·계좌이체·점유관계를 대조해야 합니다.
- 과거 근저당 말소 확인. 국민은행 근저당은 2020.09.28. 말소 기록이 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 현존 여부를 재확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차인이 보증금 전액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 구조이므로 인수액 지급과 명도 시점이 연결될 수 있습니다.
- 시세 원본 조사. 금강파크빌 및 인근 다세대의 최근 실거래·매물·전세가를 확인해 실질취득액 231,499,200원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·체납세액 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 241,000,000원에서 최저가 192,800,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 228,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 미배당되는 38,699,200원을 매수인이 인수할 수 있습니다.
따라서 현재 실질취득액은 231,499,200원입니다. 2회 유찰 시에는 230,959,360원, 3회 유찰 시에는 230,527,488원으로 낙찰가 하락폭과 달리 총부담은 거의 줄지 않습니다. 최저가 1.93억원이 아니라 실질취득 약 2.31억원을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
여기에 세금·공과금 압류 4건의 우선 배당 가능성, 임차권자와 경매신청채권자의 동일인 관계, 실제 시세 비교값 부재까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않는 대항력 인수형 다세대입니다. 실질취득액이 인근 시세보다 충분히 낮다는 확인 없이 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.