인천지방법원 2024타경583087. 부평센트레빌 14층 1405호, 전용 36.75㎡ 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 곽해민이며 2020.11.20 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 153,000,000원입니다. 권리관계의 기준은 2021.11.11 이은재의 260,000,000원 가압류입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 조남영은 임대차계약일 2020.09.28, 전입·점유개시일 2020.10.30, 확정일자 2020.09.28로 확인되며 보증금은 153,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 매수인에게 남는 금액이 문제될 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583087 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로 361, 14층1405호 (부평동,부평센트레빌) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 36.75㎡ · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 곽해민 · 2020.11.20 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.02 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2021.11.11 이은재 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기는 2023.01.16 접수됐지만, 조남영의 실제 전입·점유는 2020.10.30로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 뒤이므로 소멸”이라고 보면 안 되고, 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 여부를 따로 봐야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조남영 제14층 제1405호 36.75㎡ 전부 | 153,000,000원 | 2020.10.30 / 2020.09.28 | 대항력 있음 우선변제 | 확약 실질 0원 |
② 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 최근 시세보다 아직 높다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 100% | 236,000,000원 | 0원 | 0원 | 236,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 188,800,000원 | 0원 | 0원 | 188,800,000원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 151,040,000원 | 4,874,560원 | 0원 | 151,040,000원 |
5회 유찰 시나리오에서 배당 계산상 4,874,560원의 미배당 임차보증금이 잡히지만, 말소동의 확약서를 반영하면 조남영 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 147,000,000원, 현재 가격은 160.5%
부평센트레빌 전용 36.75㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 187,400,000원이지만 240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 147,000,000원, 최신 거래도 2026.01 · 147,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -25.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.75㎡ | 14 | 147,000,000원 |
| 2024.09 | 36.75㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 36.75㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 36.75㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 36.75㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.75㎡ | 5건 | 187,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.75㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
현재 최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균의 160.5%입니다. 전체 평균 187,400,000원과 비교해도 현재 가격은 높지만, 더 중요한 것은 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 147,000,000원이라는 점입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “3회 유찰돼 가격 메리트가 생겼다”라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 조남영 보증금 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이은재 | 260,000,000원 | 78,896,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 조남영 보증금 153,000,000원이 전액 배당됩니다. 채권자 청구 합계는 413,000,000원, 채권자 예상배당은 78,896,000원, 미배당은 334,104,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 공동주택·오피스텔·학교·기반 상업시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 부평센트레빌은 69세대, 준공일은 2013.11.08입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30M의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 3,777,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 지표. 동일 면적 실거래는 5건이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조남영 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 입찰 전 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 187,400,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 147,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -25.6%이므로 과거 240,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 과대평가하면 안 됩니다.
- 회차별 실질취득 확인. 5회 유찰 시 배당표상 4,874,560원의 임차보증금 미배당이 생기지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 제공된 회차의 가격 메리트 점검. 5회 유찰 시 151,040,000원도 최신 거래 147,000,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 대항력 있는 조남영 임차인이 존재해 표면적으로는 인수위험이 있는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리 쪽 핵심 위험은 해소됩니다.
반대로 가격은 강하게 경계해야 합니다. 현재 실질취득 236,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 147,000,000원의 160.5%이고, 최근 추세 역시 -25.6%입니다. 4회 유찰 시 188,800,000원은 물론, 5회 유찰 시 151,040,000원도 최신 거래보다 높습니다. 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%까지 감안하면 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
