인천지방법원 2024타경583087. 부평센트레빌 14층 1405호, 전용 36.75㎡의 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인과 확약서입니다. 조남영은 2020.10.30 주민등록·점유를 시작했고 2020.09.28 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.11.11 이은재의 가압류이므로 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 보증금은 153,000,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 조남영 임차인에 대해서는 기계적인 미배당 계산과 별개로 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 실제 임차인은 1명이며, 다른 임차인이 확인되지 않아 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583087 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로 361, 14층1405호 (부평동,부평센트레빌) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 36.75㎡ · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 곽해민 · 2020.11.20 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조남영 | 제14층 제1405호 36.75㎡ 전부 | 153,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
조남영의 임대차계약일과 확정일자는 2020.09.28, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.10.30입니다. 2021.11.11 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 이후 2023.01.16 주택임차권등기가 설정됐습니다.
② 시세 비교 — 4회 유찰됐지만 최근 시세보다 높다
부평센트레빌 전용 36.75㎡ 안팎의 최근 실거래입니다. 전체 6건 평균은 182,500,000원이지만, 240,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.72㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 36.75㎡ | 14 | 147,000,000원 |
| 2024.09 | 36.75㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 36.75㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 36.75㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 36.75㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,500,000원 |
현재 최저가 165,200,000원은 전체 거래 평균 182,500,000원과 비교하면 90.5%지만, 이 수치만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 152,500,000원이고 최신 거래는 158,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 108.3%로, 최근 시세보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 1. 임차인 조남영 보증금 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이은재 | 260,000,000원 | 9,087,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조남영 보증금 153,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 가압류 이은재에게 9,087,200원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 403,912,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 말소동의 확약서까지 반영한 실질 인수 역시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 동측 인근. 주변은 공동주택, 오피스텔, 학교 및 기반 상업시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 1405호이며, 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 기계식주차, 승강기 및 난방시설이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30M 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 부평센트레빌은 69세대, 2013.11.08 준공이며 전용 36.75㎡ 안팎 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건의 권리판단을 바꾸는 핵심 자료는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 회차 계산에서는 보증금 153,000,000원이 전액 배당됩니다. 실제 배당에서 변동될 요소가 없는지 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 최근 12개월 평균 대비 108.3%라는 수치를 우선해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 추세 -22.8%가 확인되므로 최신 거래 158,000,000원과 최근 평균 152,500,000원을 기준점으로 가격을 점검해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 배당순위와 체납 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 겉으로 보면 대항력 있는 보증금 153,000,000원의 임차인이 있어 인수형 사건처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐고, 현재 회차 배당에서도 임차보증금이 전액 배당되는 계산이라 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
그래도 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 165,200,000원은 최근 12개월 평균 152,500,000원의 108.3%이고 최신 거래 158,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -22.8%입니다. 전체 평균 182,500,000원과 비교한 90.5%만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 거래를 우선하면 정반대입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격에는 아직 신중함이 필요한 사건입니다.
