인천지방법원 2024타경571626. 대상은 효진상아빌라 다동 1층 102호, 전용 41.76㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송승수이며 2021.04.02 매매를 원인으로 69,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매에서 권리의 기준이 되는 등기는 2023.03.06 주택도시보증공사의 가압류 804,000,000원입니다. 이후 인천세무서 압류, 2024.11.12 강제경매개시결정, 남동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 박유진은 2021.04.02 전입·점유, 2021.03.19 확정일자를 갖추고 69,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 박유진에 한해서는 매수인 인수액을 실질 0원으로 봐야 합니다.
그러나 확약은 박유진에게만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 별도로 기재된 김용섭은 2021.05.12 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 인정될 가능성이 있으나 인수액을 계산할 수 없는 상태입니다. 여기에 공부상 102호와 실제 출입문 표시가 서로 뒤바뀐다는 감정평가 내용까지 겹쳐, 실제 점유 세대와 매각대상 호수의 일치 여부를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571626 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석로 73-14, 다동 1층102호 (간석동,효진상아빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 제1층 제102호 · 전용 41.76㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 1997-07-04 |
| 소유자 | 송승수 · 2021.04.02 매매 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 69,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 있다
현재 소유권은 2021.04.26 송승수에게 이전됐고, 박유진의 전입·점유는 2021.04.02입니다. 주택도시보증공사의 가압류가 2023.03.06 말소기준이므로 박유진과 김용섭의 전입은 모두 기준권리보다 앞섭니다. 박유진은 확약으로 별도 처리되지만, 김용섭의 보증금은 확인되지 않아 미배당액 및 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
| 표기 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박유진 | 제1층 제102호 41.76㎡ 전부 | 2021.04.02 | 69,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약으로 실질 0원 |
| 김용섭 | 다동 101호 | 2021.05.12 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 인수 가능성 |
| 다동 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 임차 | 주거 | 2021.04.02 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래의 160%
효진상아빌라(다)의 거래 표본은 2건입니다. 동일 면적권 최근 거래 평균과 최신 거래 모두 50,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 80,000,000원으로, 최근 평균의 160.0%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 50,000,000원이므로, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 40.37㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2021.09 | 41.76㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 50,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 박유진 보증금 | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 804,000,000원 | 9,160,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 69,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신건 80,000,000원에서는 집행비용 1,840,000원과 박유진 보증금 69,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사 가압류에 9,160,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 863,840,000원입니다. 이 표의 매수인 인수 0원은 박유진 임차권 관련 계산과 확약을 반영한 판단이며, 김용섭 등 보증금 미상 점유자의 별도 인수 가능성까지 확정하는 수치가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박유진 숫자와 실제 인수를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 0원 | 9,160,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 6,552,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 19,121,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동행정복지센터 북동측 인근이며 주변은 다세대주택과 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며 사용승인일은 1997-07-04입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지면적은 119.0㎡입니다.
- 공시지가. 1,001,000원/㎡입니다.
- 거래성. 효진상아빌라(다)는 10세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.04 50,000,000원입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 현장 확인. 공부상 102호와 출입문 표시 101호의 불일치를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 김용섭 보증금 확인. 2021.05.12 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유호수를 확인해야 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
- 박유진 확약 원문 확인. 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 어떻게 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 별도 임차 표기 확인. 전입일 미상인 “다동” 기재와 2021.04.02 전입으로 기재된 “임차” 항목의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 80,000,000원은 최근 실거래 평균 50,000,000원의 160.0%입니다. 신건 가격을 싸다고 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 호수 표시를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약으로 끝나는 사건이 아니다
박유진의 69,000,000원 임차보증금만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 그 다음입니다. 김용섭의 2021.05.12 전입은 기준권리보다 빠른데 보증금이 미상이고, 매각대상은 공부상 102호이면서 현황 출입문은 101호로 표시되어 있습니다. 따라서 확약 밖 임차관계와 실제 호수 점유가 확인되기 전까지 권리 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 80,000,000원은 제공된 최근 실거래 평균·최신 거래 50,000,000원의 160.0%입니다. 권리 불확실성까지 남은 다세대주택을 최근 실거래보다 높은 가격에 매수할 이유는 부족합니다. 박유진 인수는 해소, 그러나 미상임차인·호수 불일치·높은 신건 가격은 미해소. 이 세 가지가 입찰 전 반드시 풀려야 할 핵심입니다.
