서울남부지방법원 2025타경10007. 양천구 신월동 그라비스 102동 804호, 감정상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 223,000,000원에서 일곱 차례 유찰되어 현재 최저가는 114,176,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 승계 구조를 읽는 데 있습니다.
등기에는 김시우의 주택임차권이 2021.04.20. 등기돼 있고 보증금은 199,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 계산하면 집행비용 2,398,464원을 제외한 111,777,536원이 김시우에게 배당되고, 원칙적 계산상 부족분 87,222,464원이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 매각조건에는 김시우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 부분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
다만 현황에는 별도의 실제 임차인 박하림이 확인됩니다. 전입일은 2025.01.15.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 단순히 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없습니다. 대항력 가능성은 있으나 보증금 규모와 우선변제 관계가 미상인 상태입니다. 보증기관인 ‘시보증’은 박하림 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고로 별도 임차보증금을 더해 계산하지 않습니다. 즉 실제 임차인은 2명(김시우·박하림)이고, 보증기관 신고는 별도 제3의 임차보증금이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제8층 제804호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 남부순환로 405 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 임소유 (2023.02.24. 소유권이전 · 2022.11.07. 공매) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 114,176,000원 (7회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 1.99억 임차권과 확약이 핵심
김시우는 2019.03.04. 임대차계약, 2019.03.12. 확정일자, 2019.03.29. 점유개시, 2019.04.01. 주민등록을 갖추고 2021.04.20. 보증금 199,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 구조가 아니라 원칙적으로 매수인에게 인수되는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인·승계 관계
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시우 건물 전부 · 임차권등기 | 점유개시 2019.03.29 전입 2019.04.01 확정 2019.03.12 | 199,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약상 0원 미배당 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 박하림 804호 · 주거 | 전입 2025.01.15 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 보증금 확인 전 실질취득가 확정 불가 |
| 시보증 보증기관 신고 | 전입일 없음 | 별도 합산 안 함 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대위·승계 박하림 보증금의 중복 신고 |
실제 임차인은 2명입니다. 김시우와 박하림을 각각 실제 임차관계로 보고, 보증기관 신고를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 특히 보증기관 신고가 존재한다는 이유만으로 박하림 본인의 미상 보증금 위험까지 제거됐다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘최종 취득원가’가 아직 열려 있다
그라비스 실거래 표본은 2건이며, 대상 전용면적 29.65㎡와 정확히 일치하는 거래는 아닙니다. 최신 거래는 2023.11. 전용 21.01㎡, 11층의 225,000,000원이고, 이전 거래는 2022.01. 전용 34.55㎡, 7층의 300,000,000원입니다. 전체 평균은 262,500,000원이지만 과거 300,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 225,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
현재 최저가 114,176,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 50.7%입니다. 다만 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -25.0% 하락했고, 거래 표본도 2건뿐이며 면적도 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 262,500,000원 대비 43.5%라는 숫자만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,464원 |
| 1. 임차인 김시우 보증금 | 199,000,000원 | 111,777,536원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김시우 보증금 부족분은 87,222,464원으로 계산되지만, 매각조건의 포기·말소 확약을 반영하면 김시우 관련 실질 인수는 0원입니다. 박하림의 미상 보증금은 위 배당계산에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 김시우 때문에 총액이 늘지는 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 김시우 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 51.2% | 114,176,000원 | 87,222,464원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 40.96% | 91,340,800원 | 109,703,334원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 32.77% | 73,072,640원 | 127,642,668원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 일정 수준에 묶입니다. 실제로 계산표에서도 김시우 관련 인수액은 회차가 내려갈수록 87,222,464원 → 109,703,334원 → 127,642,668원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 김시우·주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 있어 그 룰상 인수액이 실질적으로 0원이 됩니다. 다만 이 효과를 박하림의 미상 보증금에까지 확대해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정 당시에도 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 북동측 인근으로 학교, 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철은 다소 근거리에 있으나 인근 버스정류장을 통한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가격 추세가 이전 대비 -25.0%이며 경매 평균 유찰도 6.2회로 낮은 환금성 신호가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김시우 확약 문구 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 박하림 보증금 확인. 보증금 액수, 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 박하림 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기에는 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 262,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 225,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -25.0%입니다.
- 면적 차이 주의. 대상 전용 29.65㎡와 확인된 거래면적 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않아 단순 가격 비교에는 한계가 있습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 7회 유찰됐으므로 단순 할인율보다 점유·명도·권리불확실성·상품성 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약 밖의 한 사람
이 사건의 숫자만 보면 감정가 223,000,000원짜리 물건이 114,176,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교하면 절반 수준이고, 원래 가장 큰 부담이던 김시우 보증금 199,000,000원도 포기·말소 확약 덕분에 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 결론을 ‘반값의 안전한 오피스텔’로 잡으면 안 됩니다. 박하림이라는 별도의 실제 임차인이 있고 보증금이 미상이기 때문입니다. 이 금액이 확인되지 않는 이상 114,176,000원은 최종 실질취득가가 아니라 확정 가능한 최소 매입금액에 불과합니다. 여기에 7회 유찰, 최근 거래 -25.0%, 24세대 규모와 적은 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 김시우 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 박하림 리스크를 확인하기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
