서울남부지방법원 2025타경10007. 양천구 신월동 그라비스 102동 804호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 223,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 142,720,000원입니다.

숫자만 보면 상당히 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 “최저가가 낮다 = 실질취득가가 낮다”로 바로 연결하면 안 됩니다. 등기된 임차권자 김시우의 보증금은 199,000,000원이고, 현재 최저가 배당 시 부족액은 59,078,080원입니다. 원칙만 적용하면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 매각물건명세서에는 김시우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다.

따라서 김시우 관련 인수액은 조건 충족을 전제로 실질 0원으로 봐야 합니다. 반면 박하림은 2025.01.15 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준인 2025.05.21 강제경매개시결정보다 전입이 앞서 있으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 이 금액이 확인되기 전에는 전체 실질취득가를 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김시우는 조건부 해소, 박하림은 미확정

말소기준은 2025.05.21 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.04.20에는 김시우의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 김시우는 임대차계약일 2019.03.04, 확정일자 2019.03.12, 점유개시 2019.03.29, 주민등록 2019.04.01이며 보증금은 199,000,000원입니다. 원칙상 말소기준보다 앞선 권리여서 매수인에게 잔액이 인수될 수 있는 구조입니다.

② 임차인·보증기관 — 실제 임차인 2명

임차 관련 신고는 김시우·박하림과 보증기관 대위·승계 신고가 함께 잡혀 있습니다. 시보증은 박하림 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김시우·박하림 2명입니다.

③ 시세 비교 — 63.4%지만 그대로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다

그라비스는 24세대, 사용승인일 2018.12.17입니다. 시세 비교 기준면적은 29.65㎡이지만, 제시된 거래는 21.01㎡와 34.55㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 최신 거래는 2023.11의 21.01㎡·11층 225,000,000원, 다른 거래는 2022.01의 34.55㎡·7층 300,000,000원입니다.

현재 최저가 142,720,000원은 최근 시세 기준 225,000,000원의 63.4%입니다. 전체 평균 262,500,000원 대비로는 54.4%이지만, 이 수치를 가격 매력도의 주된 근거로 삼기는 어렵습니다. 거래 표본이 2건뿐이고 면적도 일치하지 않으며, 최근 거래 대비 과거 거래의 가격 흐름은 -25.0%로 하락 추세가 잡혀 있기 때문입니다.

④ 유찰 시나리오 — 김시우 룰상 인수는 커지지만, 조건 충족 시 실질 0원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 이 사건도 김시우만 원칙대로 보면 같은 구조입니다. 다만 김시우 및 주택도시보증공사에 대한 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 아래 룰상 부족액은 실질 인수액 0원으로 처리됩니다. 박하림의 미확인 보증금 위험은 이와 별개입니다.

* 김시우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우. 박하림의 보증금·인수 가능액은 별도이며 현재 미상입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)

배당표상 김시우의 미배당액은 59,078,080원이며 원칙상 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각조건의 포기·말소 조건 충족 시 김시우 관련 실질 인수는 0원입니다. 박하림은 보증금 미상으로 위 금액에 반영할 수 없으므로, 이 표만으로 전체 인수액을 확정하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 서울신원초등학교 북동측 인근으로, 각급 학교·아파트단지·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철은 다소 근거리에 있으며 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상11층 건물의 제8층 제804호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 제3종 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 706.0㎡, 공시지가 4,312,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
• 환금성. 그라비스는 24세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 6.0회입니다. 거래 표본도 2건뿐이며 비교 면적이 일치하지 않아 환금성과 적정가 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박하림 보증금 확인이 1순위. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 전체 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 김시우 포기·말소 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 분리. 시보증은 박하림 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2021.07.29 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 비교 보수적으로. 현재 최저가는 최근 시세 기준의 63.4%지만 거래 면적이 일치하지 않고 거래 추세가 -25.0%입니다. 전체 평균 262,500,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
• 6회 유찰 원인 확인. 현재 사건과 단지 통계 모두 유찰 횟수가 6회 수준입니다. 권리 외에 수요·호가·점유·환금성 요인을 함께 점검해야 합니다.
• 현황 주거용 오피스텔. 공부상 오피스텔이라는 점과 실제 주거 점유 상태를 함께 확인하고, 인도·점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 박하림 보증금이 먼저다

이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 223,000,000원에서 6회 유찰돼 142,720,000원까지 내려왔고, 최신 거래 225,000,000원과 비교하면 63.4% 수준입니다. 김시우의 보증금 199,000,000원도 원칙상 59,078,080원 인수가 발생하지만, 매각조건의 포기·임차권등기 말소가 충족되면 김시우 관련 실질 인수는 0원입니다.

그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 박하림은 2025.01.15 전입했고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력 가능·미상이며, 김시우에게 적용되는 확약 밖에 있습니다. 이 보증금이 얼마인지에 따라 142,720,000원의 낮은 최저가가 실제 할인으로 남을 수도, 매수인 부담으로 상당 부분 상쇄될 수도 있습니다.

게다가 비교 거래는 면적이 일치하지 않고 거래 추세도 -25.0%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 따라서 결론은 “김시우 리스크는 조건부 해소, 박하림 리스크는 미확정.” 가격 자체는 내려왔지만, 박하림 보증금 확인 전에는 이 물건의 실질취득가와 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다.