인천지방법원 2025타경1160. 인천 중구 율목동 194, 원석빌라 1층 101호로 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 안영애이고 2014년 7월 29일 매매를 원인으로, 2014년 10월 2일 거래가액 64,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 43,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025년 6월 20일 채권자 이혜숙의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션상 신건 매각가 87,000,000원에서는 집행비용, 농협은행 근저당, 신청채권자 청구액을 모두 지급하고도 37,187,033원이 소유자에게 남는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 “토지에 관하여 별도등기 있음”이라는 비고가 있으므로 건물 등기만으로 최종 권리판단을 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 율목동 194 1층101호 · 인천광역시 중구 율목로32번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 면적 | 49.08㎡ |
| 소유자 | 안영애 · 2014.10.02 소유권이전 · 거래가액 64,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜숙 / 4,646,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 건물 등기는 단순, 토지 별도등기는 확인 필수
과거 한국주택은행 명의 근저당 2건은 국민은행으로 이전된 뒤 2007년 4월 13일 모두 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2014년 10월 2일 설정된 농협은행주식회사 근저당으로, 채권최고액은 43,200,000원입니다. 그 뒤 2025년 6월 20일 강제경매개시결정이 붙었으므로 건물 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자 등 임차권 자료가 확인되지 않은 상태에서 점유관계를 단정하기보다, 현황조사와 매각물건명세서 원문으로 실제 점유자를 재확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 15,000,000원 높은 신건
원석빌라는 8세대, 1994년 11월 3일 준공된 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래는 2건이며, 최근 거래일수록 가격이 낮아졌습니다. 2023년 7월 2층 49.56㎡가 75,000,000원, 2025년 6월 1층 49.56㎡가 72,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.56㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2023.07 | 49.56㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 73,500,000원 |
가격 메리트 판단에서는 전체 평균 73,500,000원보다 최근 거래 72,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 72,000,000원의 120.8%로, 무려 15,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -4.0%라 하락 흐름입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만 보고 가격 매력이 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이혜숙 | 4,646,967원 | 4,646,967원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,187,033원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 47,846,967원이 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 1회 유찰 시 69,600,000원, 2회 유찰 시 55,680,000원에서도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각각 0원이며 채권자 청구액도 전액 지급됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 최근 거래와 맞닿는 지점
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 87,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 69,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,680,000원 | 0원 | 0원 |
최근 12개월 실거래 72,000,000원과 비교하면 신건 87,000,000원은 높은 반면, 1회 유찰 가정 69,600,000원은 최근 거래보다 낮아집니다. 따라서 가격만 보면 현재 신건과 1회 유찰 사이에서 성격이 크게 달라지는 구조입니다. 다만 실제 입찰 판단 전에는 토지 별도등기와 점유관계 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 주위환경. 인천반도체고등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 학교·근린생활시설이 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,141,000원/㎡, 토지면적은 174.9㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 해당합니다.
- 거래 표본. 확인된 비교 거래가 2건에 불과해 거래 표본이 많지 않고, 최신 거래는 이전 거래보다 4.0% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 별도등기의 종류·순위·말소 여부를 확인하기 전에는 인수위험을 최종 확정하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 신건 87,000,000원은 2025.06 최신 거래 72,000,000원의 120.8%입니다. 전체 평균만 기준으로 가격을 평가하지 마세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 4.0% 낮아졌으므로 응찰가 판단에서 상승 시세를 전제하지 않는 편이 합리적입니다.
- 회차별 비교. 1회 유찰 가정 69,600,000원부터 최신 거래 72,000,000원 아래로 내려옵니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.06입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순해도, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 건물 등기만 보면 말소기준은 2014년 농협은행 근저당 하나로 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 결론을 좋게만 볼 수 없는 이유가 분명합니다. 신건 실질취득 87,000,000원은 최신 거래 72,000,000원보다 15,000,000원 높고, 최근 가격 추세도 -4.0%입니다. 여기에 토지 별도등기 확인이라는 권리상 과제가 남아 있습니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 ‘87,000,000원이 감정가와 같다’는 사실이 아니라, 최근 거래의 120.8%에 해당한다는 사실입니다. 권리 구조의 단순함만 보고 신건에서 가격 가점을 주기보다는, 토지 별도등기와 점유관계를 확인한 뒤 회차별 가격을 최근 거래와 비교해 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
