224,000,000원
서울남부지방법원 2025타경10023. 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제17층 제1710호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 20층으로 2023.03.24. 사용승인됐으며, 본건은 17층에 있습니다. 소유자는 김영준이고 2023.08.21. 소유권이전 당시 거래가액은 405,918,000원입니다.
권리구조 자체는 기준점이 분명합니다. 2023.08.21. 설정된 국민은행 근저당 333,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.28. 임의경매개시결정, 2025.09.09. 신한자산신탁 주식회사(변경전: 명의 가압류 65,250,000원, 2025.09.23. 국 압류, 2026.01.06. 구로구(서울특별시 압류가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인의 시간 순서가 확인되지 않는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10023 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제17층 제1710호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 · 제17층 제1710호 · 사용승인일 2023.03.24. |
| 소유자 | 김영준 · 2023.08.21. 소유권이전 · 거래가액 405,918,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 288,533,928원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차 순위는 미상
말소기준권리는 2023.08.21. 국민은행 근저당권 333,600,000원입니다. 경매개시결정과 그 뒤의 가압류·압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 배당요구는 했지만 대항력·우선변제 판정 보류
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문영미 | 1710호 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.06.24. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
문영미는 2025.06.24. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로, 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권의 순위를 확정할 수는 없습니다. 특히 전입일이 말소기준인 2023.08.21.보다 빠른 경우와 늦은 경우의 법적 결과가 달라질 수 있으므로, 이 물건의 최우선 확인사항은 전입세대열람·주민등록 전입일·확정일자 원본 확인입니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 350,000,000원, 현재 최저매각가는 224,000,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 현재 가격과 비교할 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 이 사건에서 먼저 확정해야 할 것은 가격이 아니라 임차인입니다. 문영미가 말소기준보다 선순위 대항력을 갖는지, 배당에서 보증금 20,000,000원을 어느 정도 회수하는지에 따라 낙찰 후의 실질 부담 판단이 달라질 수 있기 때문입니다. 실거래 근거 없이 최저가만 비교하는 방식은 이 사건의 투자판단 기준으로 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,936,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 333,600,000원 | 220,064,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신한자산신탁 주식회사(변경전: | 65,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 398,850,000원, 총 예상배당은 220,064,000원, 미배당은 178,786,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 문영미의 전입일·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역(지하철 1호선) 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·각종 근린생활시설·다세대주택·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 20층이며 사용승인일은 2023.03.24.입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 오류동 31-280, 31-294의 2필지 일단 토지로 면적은 1,720.0㎡이고 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 공시지가. 10,220,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 원본 확인. 문영미의 전입신고일이 2023.08.21. 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 판단할 수 없습니다. 확정일자 부여현황 등 원본 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 문영미는 2025.06.24. 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 배당액은 전입·확정일자 및 최우선변제 요건을 함께 대조해야 합니다.
- ‘64%’ 착시 경계. 감정가 350,000,000원 대비 최저가 224,000,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실거래 비교 근거가 먼저 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인하고, 실제 등기·건축물대장상 용도와 이용현황을 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납세금과 공용부분 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·확정일자 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차인의 시간 순서가 먼저다”
이 물건은 350,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 224,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 실제 임차인 문영미가 존재하고, 보증금 20,000,000원·월세 1,100,000원·배당요구 사실은 확인되는 반면 전입신고일과 확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 배당 시나리오에 매수인 인수 0원이 적혀 있다는 이유만으로 이 사건을 ‘인수 없는 안전물건’으로 분류해서는 안 됩니다. 먼저 임차인의 대항력과 배당순위를 확정하고, 그 다음 실제 시세와 224,000,000원을 비교해야 합니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차인은 미확정, 가격은 실거래 확인 전 판단 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
