인천지방법원 2025타경1717. 인천 연수구 동춘동 ‘연수2차대우아파트’ 102동 1층 103호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 김정화이고, 2021.03.16 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 199,100,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 서천농업협동조합 근저당 60,000,000원, 수협은행 근저당 84,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 53,110,652원이 이어졌고 현재 사건의 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정과 예상배당에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1717 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 925-7 연수2차대우아파트 102동 1층 103호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 원인재로 88 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 19층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 김정화 (2021.03.16 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 413,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 283,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.03.16 수협은행 근저당입니다. 같은 날 김정화가 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이어 수협은행이 채권최고액 199,100,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 설정된 서천농업협동조합 근저당, 추가 수협은행 근저당, 인천신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 위치합니다. 제공된 판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현경 | 2023.11.14 | 미상 | 2026.01.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김현경 1명입니다. 전입일 2023.11.14는 말소기준권리인 2021.03.16 수협은행 근저당보다 늦어, 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 2026.01.06 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 이 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않았고, 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 413,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 413,000,000원이고 유찰 0회의 신건입니다. 다만 동일 단지·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되지 않아, 이 413,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “신건이 싸다”, “감정가 대비 메리트가 있다”는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,530,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 199,100,000원 | 199,100,000원 |
| 2. 근저당 · 서천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 수협은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 53,110,652원 | 53,110,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,259,348원 |
현재 회차 413,000,000원 가정에서는 채권자 총 396,210,652원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 10,259,348원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 동춘동, 인천연성초등학교 남동측 인근입니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 관공서, 공원, 근린생활시설이 소재하는 아파트지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 동춘역이 있어 대중교통 편의성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 1층 103호이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·상하수도·소화전·엘리베이터·가스·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 관련 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김현경의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 다시 대조하세요.
- 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매가 종료됐는지, 현재 별도 절차가 남아 있는지 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 413,000,000원을 곧바로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 동일 단지 최근 거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시 배당구조. 1회 유찰가 330,400,000원에서는 미배당 71,236,252원, 2회 유찰가 264,320,000원에서는 미배당 136,391,132원으로 늘지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등은 실제 인도·배당 과정에서 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건은 현재 자료상 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인 김현경도 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 대항력 임차인 보증금을 떠안는 고위험형은 아닙니다. 다만 신건 최저가 413,000,000원이 현재 시장에서 유리한 가격인지는 실거래 비교자료가 없어 판단할 수 없습니다. 여기에 공매공고 부기등기 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격 판단과 공매 상태는 확인 후 결정입니다.
