인천지방법원 2025타경1740. 인천 서구 검암동 풍림아이원2차 107동 16층 1602호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 소유자는 임인희이며, 말소기준권리는 2017년 11월 24일 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정과 서울연합대부 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 451,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 451,666,666원, 최신 거래는 455,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.9%로 거의 같은 수준이며, 최근 거래 추세도 -0.7%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 501-1 풍림아이원2차 107동 16층1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 지하1층 / 지상19층 건 내 16층 |
| 소유자 | 임인희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 451,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아람누리대부 / 286,105,424원 |
| 사용승인일 | 2004.05.28 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2017.11.24. 한화생명보험주식회사 근저당권이고, 2022.07.01. 서울연합대부 근저당권과 2025.11.05. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2021년 아람누리대부 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 4.51억은 최근 시세와 사실상 동일
풍림아이원2차 전용 84.93㎡의 최근 12개월 실거래 9건을 우선해 보면 평균은 451,666,666원입니다. 현재 최저가 451,000,000원은 이 평균의 99.9%입니다. 최신 거래는 2026년 4월 455,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -0.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.93㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 9 | 488,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 13 | 426,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 11 | 422,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 18 | 512,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 1 | 435,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 2 | 457,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 9건 | 451,666,666원 |
전체 12건 평균은 452,500,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 그 기준에서도 현재 최저가 451,000,000원은 최근 평균과 거의 같고 최신 455,000,000원에도 근접합니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,910,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사서울연합대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,090,000원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 253,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 191,090,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천검암초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 검암역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물의 16층이며 사용승인일은 2004.05.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 주변 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 풍림아이원2차는 718세대이며 동일면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.9%로 사실상 시세 수준입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -0.7%이므로 입찰 직전 최신 거래 흐름을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2017.11.24. 한화생명보험 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 권리와 이미 말소된 권리를 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 시세 수준”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리상 부담은 낮습니다. 그러나 신건 최저가 451,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 451,666,666원의 99.9%로 거의 동일하며, 최신 거래 455,000,000원과도 근접합니다. 게다가 최근 거래 추세는 -0.7%로 하락 방향입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로 판단입니다. 현재 회차의 장점은 할인폭이 아니라 권리구조의 단순함에 있습니다.
