인천지방법원 2025타경1782. 청라메이루즈 커낼파크뷰 243동 4층 402호 아파트입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.03.08. 남해군수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 513,600,000원입니다. 이후 영동농업협동조합·한국자산신탁주식회사·주식회사하나은행· 인천신용보증재단의 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 매수인이 승계할 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
가격 쪽에서는 경계가 필요합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 585,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 동일 면적대 실거래 전체 12건 평균은 573,500,000원이지만, 하락장 보정에 더 중요한 최근 12개월 평균은 560,000,000원, 최신 거래는 570,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 104.5%이고 최근 구간은 이전 구간보다 -4.0%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 165-2 청라메이루즈 커낼파크뷰 243동 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 4층 402호 · 사용승인일 2011.02.25. |
| 소유자 | 이은정 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 585,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해군수산업협동조합 / 434,007,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 을구 9번 남해군수산업협동조합 근저당입니다. 2026.01.19. 이 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준의 순위가 새로 생기는 구조는 아닙니다. 한편 과거 이지선 명의의 전세권 250,000,000원과 그 전세권에 설정됐던 서울드림신용협동조합 근저당은 2024.03.05. 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2025.01.31. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
이명길의 전입일은 2025.01.31.로 말소기준권리인 2024.03.08. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 세부 금액은 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 승계와 별개로 점유자가 있는 만큼 인도·명도 절차는 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 높다
청라메이루즈 커낼파크뷰의 비교 면적은 83.6483㎡이며 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 전체 실거래 12건 평균은 573,500,000원, 최근 12개월 5건 평균은 560,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 570,000,000원입니다. 최저가 585,000,000원은 전체 평균 대비 102.0%, 최근 12개월 평균 대비 104.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 83.65㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 2025.12 | 83.65㎡ | 10 | 561,000,000원 |
| 2025.12 | 83.65㎡ | 10 | 561,000,000원 |
| 2025.06 | 81.09㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2025.06 | 81.09㎡ | 1 | 528,000,000원 |
| 2025.03 | 82.39㎡ | 12 | 585,000,000원 |
| 2025.03 | 83.65㎡ | 9 | 565,000,000원 |
| 2024.12 | 81.09㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 2024.12 | 82.39㎡ | 5 | 592,000,000원 |
| 2024.11 | 82.39㎡ | 10 | 582,000,000원 |
| 2024.09 | 82.39㎡ | 11 | 588,000,000원 |
| 2024.08 | 82.39㎡ | 6 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 560,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 573,500,000원 |
최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -4.0%입니다. 따라서 과거 거래가가 섞인 전체 평균 573,500,000원보다 최근 12개월 평균 560,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 그 기준에서 신건 최저가 585,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 최신 거래 570,000,000원보다도 높은 만큼 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 585,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,250,000원 |
| 2. 근저당 · 남해군수산업협동조합 | 513,600,000원 | 513,600,000원 |
| 3. 가압류 · 영동농업협동조합 | 323,594,845원 | 63,150,000원 |
| 4. 가압류 · 한국자산신탁주식회사 | 62,740,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,078,434,845원, 현재 회차 예상 배당액은 576,750,000원, 미배당액은 501,684,845원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 1회 유찰부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 585,000,000원 | 576,750,000원 | 501,684,845원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 617,514,845원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 710,076,445원 | 0원 |
현재 회차 585,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 468,000,000원, 2회 유찰 시 374,400,000원입니다. 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 실제 유찰을 전제로 단정하기보다는, 회차가 내려갈 경우의 가격 변화를 사전에 비교하는 용도로 보는 것이 적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 청라중학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트 단지가 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 청라메이루즈 커낼파크뷰는 263세대이며 사용승인일은 2011.02.25.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며 공시지가는 2,122,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 비교 실거래는 12건, 최근 12개월 거래는 5건이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 585,000,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 104.5%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 판단하지 않아야 합니다.
- 최근 추세. 최신 거래는 2026.03. 570,000,000원이고 최근 구간 추세는 -4.0%이므로 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유자 확인. 이명길은 2025.01.31. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.01.19. 수협엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 585,000,000원, 1회 유찰 시 468,000,000원, 2회 유찰 시 374,400,000원의 시나리오를 최근 시세와 각각 비교해 응찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2024.03.08. 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 이명길은 2025.01.31. 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 585,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 560,000,000원의 104.5%이고, 최신 거래 570,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 흐름까지 -4.0%인 만큼, 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 보기는 어렵습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 회차가 내려갈 경우에 다시 시세와 비교하는 접근이 이 사건의 핵심입니다.
