인천지방법원 2025타경1837. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 9층 911호로, 감정평가상 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2020.06.18., 건물은 지하 1층·지상 10층이며 본건은 9층에 위치합니다. 현재 소유자는 이옥분으로, 2023.11.27. 매매를 원인으로 2023.11.30. 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 344,820,200원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 을구 3번, 채권최고액 324,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 인천신용보증재단 가압류 9,062,623원, 인천광역시 서구 압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서는 낙찰자가 승계하는 금액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 9층 911호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(제조형 지식산업센터) · 지하1층 지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 이옥분 (2023.11.27. 매매 · 거래가액 344,820,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 276,408,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인 | 2020.06.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.11.04. 설정된 국민은행 근저당권 281,520,000원은 2023.11.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 이옥분 명의로 소유권이 이전되면서 같은 날 국민은행이 채권최고액 324,000,000원의 새 근저당권을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2025년의 가압류·압류와 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어온 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 273,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건에 대한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 제시되어 있지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
등기상 과거 거래가액은 2021.10.21. 매매의 317,457,400원, 2023.11.27. 매매의 344,820,200원이 확인됩니다. 그러나 이는 현재 시점의 실거래 시세를 대신하는 자료가 아니므로, 신건 273,000,000원을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 근거로 쓰면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 268,378,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 인천신용보증재단 | 9,062,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 333,062,623원 중 예상 배당액은 268,378,000원이며, 미배당 부족액은 64,684,623원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 64,684,623원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 118,520,223원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 161,588,703원 | 0원 |
신청채권자 국민은행의 청구액은 276,408,460원입니다. 현재 신건 매각가를 가정해도 신청채권자 예상배당은 268,378,000원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 1회 유찰 시 214,542,400원, 2회 유찰 시 171,473,920원으로 배당액은 더 줄어듭니다. 다만 이 부족액은 채권자 측의 미회수 문제이며, 현재 계산상 낙찰자의 인수금으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동, 인천지하철2호선 가재울역 남동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장, 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재한 공업·상업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 가재울역 및 주안국가산단역이 있어 대중교통 이용편의도는 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 현재 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장용지, 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35m 내외의 백범로에 접하고, 토지면적은 6,110.1㎡입니다.
- 규제. 산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 대로1류에 접합니다.
- 시설. 위생·급배수·승객용 및 화물승강기·화재탐지·화재경보·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐고 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서의 점유 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 아르테크주안 및 인근 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용조건. 본건은 공장(제조형 지식산업센터)으로 이용 중이고 산업시설구역에 포함돼 있으므로 실제 입주·사용 요건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 지식산업센터의 관리비 체납 여부와 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2023.11.30. 국민은행 근저당권과 후순위 가압류·압류의 현재 상태를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 명도 결과는 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 열어둬야 한다
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.30. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리 자체만 보면 부담이 크지 않습니다.
하지만 신건 최저가 273,000,000원의 적정성은 별개의 문제입니다. 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 남아 있습니다. 더구나 주거용이 아닌 제조형 지식산업센터라 환금성과 임대수요를 아파트처럼 단순 비교할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격·점유·사용조건은 추가 확인”입니다.
