서울남부지방법원 2025타경10050. 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔인 가산동 램킨푸르지오시티 제14층 제1404호입니다. 소유자는 이영도이며 2021.12.20. 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권 취득 직전부터 시작된 임차관계와 2022.11.01. 설정된 강정현의 근저당권 사이의 선후관계입니다.
임차인 금동철은 2021.11.15. 임대차계약을 체결하고 2021.11.22. 확정일자를 받았으며, 2021.12.17. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 강정현 근저당권은 그보다 늦은 2022.11.01. 접수이므로, 금동철은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 배당구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 약 150,000,000원으로 고정되는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 금동철의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 금동철에 관한 효과이며, 확약 밖 별도의 임차인이 있다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아니지만, 확인된 실제 임차인은 금동철 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 139-3 램킨푸르지오시티 제14층 제1404호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상16층 · 제14층 제1404호 · 사용승인 2013.07.17 |
| 소유자 | 이영도 (2021.12.20. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 80,640,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 170,160,304원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2022.11.01. 을구 3번 강정현 근저당권 200,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체의 접수일은 2024.01.02.이지만, 금동철의 실제 주민등록·점유는 2021.12.17.부터이므로 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 그 선행 점유·주민등록을 기준으로 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금동철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.17 | 2021.11.22 | 150,000,000원 | 2024.01.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 64%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
감정가 126,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 80,640,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않으므로, 80,640,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
오히려 눈여겨볼 사실은 5회 유찰입니다. 감정평가 이용상태가 오피스텔이고, 주변은 아파트·업무시설·근린생활시설·지식산업센터가 혼재합니다. 다회 유찰 자체는 감정가와 실제 응찰수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 신호이므로, 실질 인수가 0원으로 정리된다고 해서 곧바로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,851,520원 |
| 1. 임차인 금동철 보증금 | 150,000,000원 | 78,788,480원 |
| 2. 근저당권 · 강정현 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 170,160,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 금동철의 미배당 보증금은 71,211,520원입니다. 다만 매각조건에 따라 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로, 아파트·업무시설·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상16층 건물의 제14층 제1404호이며 사용승인일은 2013.07.17입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 난방, 옥내소화전·화재탐지·승강기·기계식주차·지하주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40~45미터 폭 남부순환로, 남서측 약 10미터 폭 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 점검. 5회 유찰된 이력이 있어, 감정가 대비 할인폭만 볼 것이 아니라 실제 오피스텔 수요와 매도 가능 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 신청채권자의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 금동철 임차권등기의 말소 절차와 시점을 확인해 인수 리스크가 실제로 제거되는 구조인지 점검해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 80,640,000원은 감정가 64%이지만 실거래 자료가 없으므로 주변 오피스텔 거래가격과 직접 비교해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리문제만이 아니라 이용상태, 수요, 관리상태, 기계식주차 등 실제 상품성 요소를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 기준으로 최종 입찰 전 권리와 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.5억 인수형”에서 확약이 결론을 바꾼 사건
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 금동철의 보증금은 150,000,000원이고, 주민등록·점유는 2021.12.17.로 말소기준권리 2022.11.01.보다 빠릅니다. 현재 최저가 80,640,000원만 놓고 일반 원칙을 적용하면 미배당 보증금 71,211,520원이 남아, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 신청채권자의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이라는 예외가 결론을 뒤집습니다. 확인된 임차인 금동철에 관한 실질 인수는 0원, 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 80,640,000원입니다. 다만 5회 유찰됐고 실거래 비교값이 없으므로, 이 숫자를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 물건이라는 것이 핵심입니다.
