인천지방법원 2025타경512438. 삼익아파트 1동 12층 1210호, 감정평가상 아파트입니다. 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층 중 12층이며, 비교 실거래 면적은 79.74㎡·80.3㎡로 확인됩니다. 현재 등기상 수탁자는 신흥삼익아파트1단지가로주택정비사업조합이고, 2023.11.16 신탁을 원인으로 소유권이 이전돼 있습니다.
가격만 놓고 보면 신건 진입 근거가 약합니다. 최근 12개월 평균은 117,345,555원, 최신 거래는 2026.01의 125,000,000원인데 최저가가 162,000,000원입니다. 전체 12건 평균 120,092,500원과 비교해도 최저가는 134.9% 수준이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.6% 하락한 추세로 집계돼 있습니다. 과거 평균만 보고 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512438 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동2가 54-5 삼익아파트 1동 12층 1210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정평가 이용상태 아파트 · 14층 중 12층 |
| 등기상 수탁자 | 신흥삼익아파트1단지가로주택정비사업조합 · 2023.11.16 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 180,279,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 선후관계 재확인이 핵심
등기에는 2022.05.27 에이파이낸셜대부주식회사 명의의 채권최고액 170,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당은 2024.07.17 케이드래곤대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 건물 전부에 대해 전세금 5,000,000원의 전세권도 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인식 | 2022.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 최인식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
삼익 단지 79.74㎡·80.3㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 80.3㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 80.3㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 80.3㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 80.3㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 79.74㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 80.3㎡ | 7 | 121,110,000원 |
| 2025.02 | 80.3㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 79.74㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 79.74㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.01 | 79.74㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 79.74㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 80.3㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 117,345,555원 |
최근 12개월 평균은 117,345,555원, 최신 거래는 125,000,000원입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.1%로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 전체 12건 평균 120,092,500원과 비교한 134.9% 역시 같은 방향입니다.
더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.6% 낮아진 것으로 집계돼 있어 하락 흐름을 무시하기 어렵습니다. 따라서 과거의 최고가 140,000,000원이나 전체 평균만을 근거로 감정가 162,000,000원에 가격 프리미엄을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 2. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 신청채권자 · 케이드래곤대부 주식회사 | 180,279,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,932,000원 |
현재 배당 계산에서는 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자 청구액 180,279,383원에 대한 배당은 0원으로 표시돼 있어, 실제 권리순위와 배당관계는 근저당권 이전·근질권·신탁원부 및 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다. 최인식의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 반영할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 — 2회 유찰 전까지도 보수적으로
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 표시 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 153,932,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 129,600,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 121,985,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,680,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 96,428,480원 |
회차 시뮬레이션에 표시된 인수액 0원은 등록된 전세권 배당 계산에 한정된 결과로 봐야 합니다. 별도로 조사된 최인식의 보증금이 미상이므로 매수인의 총 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다. 가격만 보면 1회 유찰가 129,600,000원도 최신 거래 125,000,000원을 웃돌며, 2회 유찰가 103,680,000원부터 비로소 최근 평균 아래에 들어옵니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인사거리 남서측 인근. 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층 중 12층. 위생설비·개별난방·자동화재탐지·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 단지. 삼익 434세대, 사용승인일 1979.05.28. 최근 비교 실거래 면적은 79.74㎡·80.3㎡입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 부지, 토지면적 7,347.9㎡, 공시지가 1,294,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 재확인. 2022.05.27 근저당과 2025.10.13 경매개시결정의 선후관계를 등기부 원본·매각물건명세서로 대조하세요.
- 최인식 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 확정하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 162,000,000원은 최근 12개월 평균 117,345,555원의 138.1%입니다. 1회 유찰가 129,600,000원도 최신 거래 125,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.6% 낮아진 만큼 과거 전체 평균이나 최고가를 응찰 근거로 삼지 마세요.
- 전세권 처리 확인. 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원의 실제 배당 및 말소 처리 여부를 매각조건에서 확인하세요.
- 배당순위 재대조. 신청채권자 청구액 180,279,383원에 대해 배당 시뮬레이션상 0원으로 표시되는 이유를 근저당권 이전·근질권 관계와 함께 확인하세요.
맺으며 — “1.62억이 출발점이 아니라, 리스크까지 더해지는 가격”
이 사건은 신건 최저가가 싸 보이는 물건이 아닙니다. 최근 12개월 평균 117,345,555원, 최신 거래 125,000,000원에 비해 최저가가 162,000,000원으로 높고 거래 추세도 -8.6%입니다. 여기에 실제 임차인 1명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 더 커질 여지가 있습니다.
권리 쪽에서도 신탁, 2022년 근저당권과 그 이전, 등록 전세권, 임차인의 2022.10.20 전입, 2025.10.13 경매개시가 겹쳐 있습니다. 특히 말소기준권리의 정확한 확정 없이 임차인의 대항력과 승계액을 단정하면 안 됩니다. 현재 신건 가격에서는 가격 메리트가 없고, 권리 확인도 끝나지 않았습니다. 입찰 판단은 적어도 임차보증금과 실제 말소기준이 확정된 뒤에 하는 것이 맞습니다.
