서울남부지방법원 2025타경10091. 화곡동 케이씨타운 9층 906호, 전용 23.82㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 390,000,000원, 현재 최저매각가는 159,744,000원으로 감정가의 40.96%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 겉으로는 할인폭이 매우 크게 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격보다 임차인 관계입니다.

등기상 오상진은 2022.07.28 전입·점유를 시작했고, 보증금 389,000,000원에 대한 주택임차권등기가 2024.08.07 설정돼 있습니다. 말소기준인 2025.05.23 강제경매개시결정보다 앞선 임차인이라 원칙적 권리관계만 놓고 보면 보증금 인수 문제가 핵심이지만, 매각물건명세서에는 오상진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 오상진 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

문제는 별도의 점유자로 조사된 장진석입니다. 전입일은 2025.02.03으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다. 오상진 확약이 장진석에게까지 확장되는 근거는 없으므로 이 위험은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오상진은 확약 해소, 장진석은 별도 확인

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

실제 임차인으로 확인되는 사람은 오상진·장진석 2명입니다. 주택도시보증공사는 오상진의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 표면 40.1%, 총취득가는 아직 확정 불가

케이씨타운 전용 23.82㎡ 안팎의 실거래 12건은 2022.07~2023.02에 389,000,000원~399,000,000원에서 형성됐고, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 398,166,666원, 최신 거래는 2023.02의 399,000,000원입니다. 현재 최저매각가 159,744,000원은 이 평균의 40.1%입니다.

다만 이 비율은 어디까지나 경매 최저가만 비교한 표면 수치입니다. 오상진 보증금 389,000,000원은 확약으로 실질 0원이지만, 장진석의 보증금이 미상이라 실제 총취득비용은 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 “시세의 40.1%이므로 싸다”는 결론을 바로 내릴 수 없습니다. 특히 제공된 최신 실거래 자체가 2023.02이므로, 입찰 판단에서는 장진석 권리 확인과 현재 거래여건 확인이 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,744,000원 가정)

배당 산식상 오상진 보증금 389,000,000원은 대항력 있는 선행 임차보증금으로 매수인 인수 항목에 계산되지만, 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기· 주택임차권등기 말소 조건이 적용됩니다. 따라서 오상진 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 장진석에게 적용되지 않으며, 장진석 관련 금액은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 본 호는 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 9층 906호입니다.
• 도로. 건물 부지는 3필지 일단의 세장형 토지로, 북측 약 39미터·서측 약 4미터 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 146.1㎡, 공시지가 5,603,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 케이씨타운은 24세대, 사용승인 기준 2022.05.20의 소규모 공동주택입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 장진석 보증금 확인이 최우선. 전입일 2025.02.03은 말소기준 2025.05.23보다 빠릅니다. 보증금·계약관계·실제 점유를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
• 확약 조건 원문 대조. 오상진과 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각 이후 실제 이행되는 구조인지 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 표면 할인율만 보지 않기. 최저가 159,744,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 40.1%지만, 장진석 인수금액이 미상인 상태라 총취득가 할인율은 확정할 수 없습니다.
• 추가 유찰도 같은 논리. 5회 유찰 시 127,795,200원, 6회 유찰 시 102,236,160원으로 내려가더라도 장진석의 미상 인수금액이 확인되지 않으면 실질취득가 판단은 여전히 미완성입니다.
• 소규모 다세대 환금성. 24세대 규모와 평균 2.9회 유찰 이력을 감안해 낙찰 이후 매도 가능성과 자금 회수기간을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “389,000,000원은 풀렸지만, 사건 전체가 풀린 것은 아니다”

이 사건은 처음 보면 보증금 389,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 감당하기 어려운 구조처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약 덕분에 오상진 보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 여기까지는 분명한 호재입니다.

하지만 별도로 확인된 장진석은 2025.02.03 전입했고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 단순히 최저가 159,744,000원으로 확정되지 않습니다. 실거래 평균 398,166,666원 대비 표면가격은 40.1%까지 내려와 있지만, 미상임차인의 인수액이 확인되기 전에는 ‘싸다’고 평가할 단계가 아닙니다. 4회 유찰, 24세대 소규모 다세대, 평균 2.9회 유찰이라는 환금성 지표까지 함께 보면 결론은 명확합니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 확약 밖 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.