인천지방법원 2025타경513024. 인천 서구 석남동 산들맨션 11동 5층 502호, 공부상 다세대주택입니다. 현 소유자는 김민재이고 2014.06.30 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 동부화재해상보험주식회사 근저당권의 채권최고액 56,400,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 한국공인중개사협회 가압류 2건과 디비손해보험 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위보다 점유·임대관계와 가격 확인입니다. 감정조사에서는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상이라고 기재됐습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유관계를 확정해 버리기보다, 입찰 전에 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513024 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 566-27 산들맨션 11동 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 39.9㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 김민재 · 2014.06.30 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 31,663,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 건물 표기 | 제시목록·공부상 산들맨션 11동 · 건물 벽면 111동 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.06.30 을구 7번 근저당권입니다. 근저당권자는 동부화재해상보험주식회사, 채무자는 김민재, 채권최고액은 56,400,000원입니다. 이후 2024.07.29과 2025.06.27 한국공인중개사협회가 설정한 가압류, 2025.10.13 디비손해보험 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 105,000,000원이 곧 비교 기준
산들맨션(566-27)은 총 12세대, 사용승인일은 2001.10.25입니다. 대상면적은 39.9㎡이고 동일면적 매칭 거래로 확인되는 표본은 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 39.56㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 평균 | 39.9㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
최저매각가 105,000,000원은 전체 거래 평균 105,000,000원과 같고, 기록된 최근12개월 평균 105,000,000원과도 같습니다. 비율은 100.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
특히 실제 표시된 거래월은 2021.06이고 거래 건수도 1건뿐입니다. 거래 표본이 적고 시점도 오래돼 현재 시장가격을 정밀하게 판단하기에는 한계가 큽니다. 신건 응찰 전에는 최근 인근 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 가압류 · 한국공인중개사협회 | 13,611,973원 | 13,611,973원 |
| 4. 가압류 · 한국공인중개사협회 | 56,784,541원 | 32,718,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 126,796,514원 중 예상배당은 102,730,000원, 미배당은 24,066,514원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 24,066,514원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 44,708,514원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 61,206,114원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 24,066,514원에서 44,708,514원, 61,206,114원으로 커지지만, 제시된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 한 수치이므로 임대관계 미상 부분은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남중학교 서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 중로변입니다. 주거환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 5분 이내에 인천2지하철 서부여성회관역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 일부이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 PVC새시입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 250.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,380,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 표기. 제시목록과 공부에는 산들맨션 11동으로 기재되어 있으나 건물 벽면에는 111동으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 총 12세대 다세대이고 확인되는 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정조사상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·배당요구 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 105,000,000원은 기록된 최근 평균 105,000,000원의 100.0%입니다. 현재 회차 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 거래 표본 한계. 확인되는 동일면적 거래는 2021.06의 105,000,000원 1건입니다. 현재 주변 다세대 거래와 개별 호수 상태를 추가 비교해야 합니다.
- 동 표기 대조. 공부상 11동과 현장 벽면 111동 표기가 다르므로 현장 위치와 대상 호수를 직접 대조해야 합니다.
- 배당·인수 재확인. 현재 예상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸형이 곧바로 안전한 신건은 아니다”
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 2014.06.30 동부화재해상보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정조사상 임대관계가 미상이고, 확인되는 거래는 2021.06 105,000,000원 1건뿐입니다. 신건 최저가도 105,000,000원으로 기록된 최근 평균의 100.0%입니다. 즉 권리 소멸 구조는 양호하지만, 현재 시세 대비 할인과 점유 안정성은 아직 확인이 필요한 물건입니다. 등기는 통과, 가격과 점유는 재확인. 이 두 가지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
