서울남부지방법원 2025타경10103. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 13층 1305호 오피스텔입니다. 감정가 299,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 153,088,000원, 감정가의 51.2% 수준입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다. 등기부에는 김재우의 주택임차권 304,000,000원이 있고 전입일 2022.02.21, 확정일자 2022.01.26으로 강제경매개시결정 2025.05.29보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
현재 최저가 153,088,000원 가정에서는 집행비용 2,943,232원을 제외한 150,144,768원이 김재우에게 배당되고, 데이터상 미배당액은 153,855,232원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 김재우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다.
문제는 이 확약이 김재우와 주택도시보증공사에 관한 것이라는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 별도로 이예은이 1305호에 2024.11.27 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이예은은 대항력 가능·미상, 우선변제 여부·인수액 미상으로 따로 남겨야 합니다. 김재우 확약을 근거로 전체 임차 위험이 사라졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제13층 제1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 송진화 · 2021.11.15 매매 · 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 153,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층·지상 13층 · 제13층 제1305호 · 사용승인 2021.06.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 과거 해남군수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 2022.02.14 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 데이터상 2025.05.29 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2024.02.27 등기된 김재우의 주택임차권은 원래 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각에서는 명세서의 포기·말소 조건 때문에 실질 인수 0원*으로 분석합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 점유·임차 관계 2명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재우 | 2022.02.21 | 2022.01.26 | 304,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계인 기재 · 실질 인수 0원* |
| 이예은 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 · 김재우 확약과 별도 |
* 김재우의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 153,855,232원이나, 매각물건명세서상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 이예은에게 적용된다는 자료가 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 299,000,000원에서 현재 최저가가 153,088,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 데이터가 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
특히 김재우 보증금은 포기·말소 조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 데이터상 현재 회차의 룰상 인수액은 153,855,232원, 4회 유찰 시 184,044,186원, 5회 유찰 시 208,187,254원으로 증가합니다. 이번 사건에서는 해당 금액이 확약 성립을 전제로 실질 0원*이 되지만, 이예은 보증금이 미상이라 전체 실질취득액은 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,943,232원 |
| 1. 임차인 김재우 보증금 | 304,000,000원 | 150,144,768원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 김재우의 미배당액은 153,855,232원입니다. 일반적인 인수 구조에서는 이 금액이 매수인 부담으로 이어지지만, 본건은 명세서상 포기·말소 조건으로 김재우 관련 실질 인수를 0원*으로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도와 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울지하철 1호선 독산역 북측 인근이며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 사용승인 2021.06.04, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층·지상 13층 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이예은 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 점유관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 조건 확인. 김재우 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 회차별 인수액 착시 주의. 김재우 확약이 없다면 데이터상 미배당 인수액은 현재 153,855,232원에서 추가 유찰 시 더 커지는 구조입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 위험이 0은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 한 덩어리로 보면 안 된다는 데 있습니다. 김재우는 보증금 304,000,000원의 선순위 임차권자로, 현재 회차에서 원래라면 153,855,232원의 미배당 인수가 발생합니다. 그러나 명세서의 포기·말소 조건 때문에 김재우 관련 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
반면 이예은은 전입일 2024.11.27만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 때문에 확약 밖의 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 여기에 3회 유찰된 오피스텔인데도 비교할 실거래 시세가 없으므로, 최저가 153,088,000원만 보고 가격 메리트가 크다고 결론내릴 근거도 부족합니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 임차인은 미해소, 가격 판단은 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
