인천지방법원 2025타경513523. 인천 서구 가좌동 180-102의 4층 401호로, 감정평가상 집합건축물대장상 일반공장입니다. 현재 소유자 강학의는 2019.05.16 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2023.05.16 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원, 채무자는 강학의입니다.
말소기준 이후에는 2025년 중소기업은행의 가압류 3건, 기술보증기금·한국무역보험공사· 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 경매개시결정, 남동구 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 뒤에 붙은 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 과거 2019년 이전의 다수 근저당·가압류·압류 역시 당시 경매 매각 또는 별도 말소로 정리된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513523 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 180-102 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 일반공장 · 공장 일부 이용 및 일부 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 철골조 슬래브 및 스레이트지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 강학의 (2019.05.16 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 286,135,678원 |
| 말소기준 | 2023.05.16 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2023.05.16 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 2025.07.18부터 2025.09.22까지 가압류가 연속으로 설정됐고, 2025.10.30 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.11.25 남동구 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백중기 | 401호 중 99㎡ | 10,000,000원 / 400,000원 | 2025.04.16 | 2025.11.27 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
백중기의 전입일은 2025.04.16으로 말소기준일 2023.05.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.11.27 접수됐고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 중소기업은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 갑구 22번 가압류 · 중소기업은행 | 19,916,718원 | 19,916,718원 |
| 4. 갑구 23번 가압류 · 중소기업은행 | 13,418,072원 | 13,418,072원 |
| 5. 갑구 24번 가압류 · 중소기업은행 | 53,624,066원 | 53,624,066원 |
| 6. 갑구 25번 가압류 · 기술보증기금 | 195,000,000원 | 45,941,144원 |
| 7. 갑구 26번 가압류 · 한국무역보험공사 | 96,614,293원 | 0원 |
| 8. 갑구 27번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 94,499,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 803,072,814원 중 채권자 배당액은 462,900,000원, 미배당액은 340,172,814원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송림동 소재 동구어린이교통공원 동측 인근이며, 주위에는 공장·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 일반공장으로, ‘다보산업’이 일부 이용 중이고 일부는 공실 상태로 탐문됐습니다.
- 설비. 공동위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공장용지로 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 7,800㎡, 공시지가는 1,572,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 광대로폭, 남서측 소로폭의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·인천일반산업단지·산업시설구역·과밀억제권역이며, 공업배치용도지역 기타로 양도·양수 및 임대 제한이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 백중기는 401호 중 99㎡를 점유하고 있고, 별도로 ‘다보산업’ 일부 이용 표기가 있습니다. 실제 사용구역과 인도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 대항력·배당 확인. 백중기의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당요구와 우선변제 관련 서류는 원본으로 대조하세요.
- 산업단지 제한 확인. 일반산업단지·산업시설구역 및 양도·양수·임대 제한 표기가 있어 취득 목적과 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 평가 포함물 확인. 401호 내부 벽체와 시스템에어컨은 본건에 포함하여 평가됐습니다. 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 동일한 470,000,000원입니다. 비교 실거래 없이 가격 메리트를 단정하지 말고 일반공장 거래사례·임대수익·공실률을 별도 확인하세요.
- 배당 외 부담 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구 종기 관련 서류를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장과 가격은 보류”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.16 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 백중기도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반공장입니다. ‘다보산업’이 일부 이용 중이고 나머지는 공실이며 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 4.70억의 시장가격 적정성을 바로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다. ‘인수 0원’이라는 한 가지 장점만으로 신건 4.70억의 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
