인천지방법원 2025타경513528. 인천 서구 경서동 해뜰안 4층 401호, 전용 49.76㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박연주택주식회사로 2020.06.08. 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2021.12.09. 등기된 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 이후 서울특별시·인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 단순한 “후순위는 모두 소멸” 사건은 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 전입·점유일은 2020.05.29.로 말소기준권리인 2021.12.09. 압류보다 빠릅니다. 보증금은 120,000,000원, 확정일자는 2020.04.14.이고 배당요구도 이루어져 원래 구조만 보면 대항력과 우선변제권이 함께 존재합니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권과 관련해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차권에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 748-9 해뜰안 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 49.76㎡ · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.06.08. 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 131,279,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 국세 압류
2015.10.16. 설정된 부평농업협동조합 근저당은 채권최고액 117,600,000원으로 시작해 2020.01.14. 114,000,000원으로 변경됐지만, 2020.05.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 이 과거 근저당이 아니라 2021.12.09. 국의 압류입니다.
② 임차권 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 신고 명의 | 성격 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 실제 임차인 수에서 제외 | 2020.05.29 | 2020.04.14 | 120,000,000원 | 2022.07.28 | 대항력 有 우선변제 확약·실질 0원 |
한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이며, 120,000,000원의 보증금도 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시 인수 계산 — 룰상 금액과 확약 적용액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 22,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 41,840,000원 | 0원 |
확약이 없다는 전제의 일반 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 22,200,000원·41,840,000원으로 늘어날 수 있습니다. 그러나 제출된 말소동의 확약을 해당 임차권에 적용하면 실질 인수액은 0원입니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 14.2% 높은 신건
해뜰안은 총 12세대, 2015.04.23. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2건으로, 평균은 115,750,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 109,500,000원, 최신 거래도 109,500,000원이며, 현재 최저가 125,000,000원은 이 최근 기준의 114.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 52.34㎡ | 3 | 109,500,000원 |
| 2022.07 | 48.75㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 115,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 109,500,000원 |
전체 평균과 비교해도 최저가는 108.0%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 114.2%입니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -10.2%로 하락 방향입니다. 따라서 감정가가 전체 평균보다 조금 높은 정도라고 가볍게 볼 수 없으며, 현재 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 131,279,999원 | 2,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 125,000,000원 가정 시 집행비용 2,550,000원, 주택임차권 보증금 120,000,000원이 배당되고 서울보증보험 주식회사에는 2,450,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 128,829,999원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 도요지로42번길에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2015.04.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·상하수도·화재경보시설·도시가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 369.5㎡, 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
- 규제. 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 토지거래허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인되는 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 가격 판단은 넓은 표본을 가진 대단지보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 순위 3번 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약 내용과 효력을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·서울특별시·인천광역시 서구 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 109,500,000원의 114.2%이고 추세는 -10.2%입니다.
- 거래 표본 한계. 확인되는 실거래가 2건뿐이므로 개별 호수의 내부 상태·층·수리비 등을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 주택임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 실제로 전입·점유일이 말소기준 압류보다 빠르고 우선변제권도 갖추고 있어, 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 연결될 수 있는 구조입니다. 그러나 을구 3번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 109,500,000원의 114.2%이고, 거래 추세도 -10.2%입니다. 전체 평균 115,750,000원을 기준으로 해도 108.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리의 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 신건 가격은 보류가 맞습니다. 입찰의 승부처는 권리보다 확약 원본·세금 우선순위 확인과 유찰 이후의 가격입니다.
