인천지방법원 2025타경513611. 계산동 팬더아파트 가동 6층 605호로, 감정평가상 아파트(주거용)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김영란으로 2024.07.22 매매를 원인으로 2024.07.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 96,000,000원입니다. 등기부에 현재 존속하는 근저당이나 압류는 확인되지 않으며, 이 사건의 말소기준은 2025.11.05 등기된 갑구 7번 강제경매개시결정입니다.

등기부만 보면 복잡한 담보권이 남아 있는 사건은 아닙니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 김윤식이 2021.09.29 전입한 것으로 조사되어 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 자료만으로는 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 확인되기 전까지 실질 인수위험도 열어 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 전입이 먼저다

과거 한국주택은행·부평농업협동조합·한국스탠다드차타드은행 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.11.05 강제경매개시결정이고, 김윤식의 전입일 2021.09.29는 그보다 앞섭니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 선순위 가능성이 있으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수금액은 산정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미확정

특히 이 사건은 실질취득가를 97,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 실제 실질취득은 낙찰가에 임차인 인수액이 더해지는 구조가 될 수 있기 때문입니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 현재 단계에서는 ‘9,700만원짜리 아파트’가 아니라 ‘9,700만원 + 미확정 임차인 인수위험’으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 메리트를 말할 수 없다

현재 회차는 감정가의 100%인 97,000,000원에서 시작합니다. 현재 소유자의 2024.07.22 등기상 거래가액은 96,000,000원이지만, 이는 해당 소유권이전의 거래가액일 뿐 최근 동일 조건의 시장 시세를 대신하는 비교표본으로 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 97,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 106,208,219원 중 94,854,000원이 배당되고 11,354,219원이 미배당됩니다. 집행비용은 2,146,000원입니다. 다만 김윤식의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순서와 매수인 인수부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트(주거용)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브위 기와지붕 6층 건물의 6층 605호입니다. 사용승인은 1987.10.13입니다.
• 주위환경. 해서초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 경인교대입구역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 아파트부지 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입도로에 접합니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지이용. 4필지 일단의 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역을 포함한 토지이용계획이 확인됩니다. 일부 필지는 자연녹지지역·자연경관지구 등이 함께 표기되어 있습니다.
• 현장 표기. 공부상 팬더아파트 ‘제가동’으로 표기되어 있으나 현장에서는 ‘A동’으로 표시되어 있습니다.
• 가격·환금성. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 97,000,000원의 시장 대비 수준과 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김윤식 임대차 원본 확인. 전입일 2021.09.29만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 우선변제권 행사 여부와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 및 배당요구 관련 기록을 대조해야 합니다.
• 실질취득가 다시 계산. 임차인 인수액이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 최저가만으로 가격 판단 금지. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 97,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
• 동 표기 대조. 공부상 ‘제가동’과 현장 ‘A동’ 표기가 다르므로 현장 호수·건물 표시와 등기·감정평가 대상을 일치시켜 확인해야 합니다.
• 회차별 리스크 재점검. 유찰되어 최저가가 77,600,000원 또는 62,080,000원으로 내려가더라도 임차인 인수위험이 남는다면 실질취득비용은 낙찰가와 동일하게 움직이지 않을 수 있습니다.

맺으며 — “9,700만원”보다 중요한 숫자가 아직 없다

이 사건의 현재 최저가는 97,000,000원이고 등기부에는 존속 근저당이나 압류가 없어 겉보기에는 단순합니다. 그러나 김윤식의 2021.09.29 전입이 2025.11.05 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상이라는 사실이 전체 판단을 바꿉니다. 대항력 인정 여부와 미배당 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인 인수액과 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.

게다가 최근 실거래 비교값도 확인되지 않아 신건 97,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트를 논하기 전에 임차인 권리부터 확정해야 하는 사건입니다. 입찰 판단의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 김윤식의 임대차계약·보증금·점유·확정일자·배당요구 여부입니다.