인천지방법원 2025타경513671. 인천 서구 당하동 스페이스빌 나동 2층 202호, 전용 39.02㎡의 다세대주택이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 배호상이고, 2022년 7월 16일 매매를 원인으로 거래가액 106,000,000원에 취득한 등기가 2022년 8월 19일 접수됐습니다.
등기 구조에서 가장 중요한 점은 과거 국민은행·신한은행 근저당이 모두 이미 말소돼, 현재 경매의 말소기준이 2025년 11월 5일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이라는 점입니다. 그보다 앞선 2024년 10월 7일 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매각 후에도 문제가 될 수 있는 선순위 권리입니다. 다만 현재 회차 배당표에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 해당 임차권에 관해 말소동의 확약서도 제출돼 있어 현재 기준 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 나동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 39.02㎡ · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 배호상 (2022.07.16. 매매, 거래가액 106,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,660,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 현재 인수는 0원*
과거 국민은행 90,000,000원 근저당은 2017년 6월 22일, 신한은행 77,000,000원 근저당은 2022년 8월 22일 각각 말소됐습니다. 따라서 살아 있는 담보권이 말소기준이 되는 구조가 아니라, 2025.11.05. 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그보다 먼저 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 보증금 120,500,000원, 전입일 2022.08.30, 확정일자 2022.08.05로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,500,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 | 0원* |
* 유찰 시 원자료 계산상 매수인 인수액은 1회 유찰 21,122,400원, 2회 유찰 41,083,040원으로 증가하지만, 제출된 을구 5번 임차권 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위·말소 조건의 재확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 22.7% 높은 신건
스페이스빌(가,나동)은 28세대, 사용승인일 2011.07.22입니다. 확인된 거래 표본은 4건이며 전체 평균은 104,500,000원입니다. 하지만 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 39.77㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2023.11 | 38.4㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2022.07 | 39.02㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2021.07 | 38.4㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 103,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 127,000,000원은 최근12개월 평균 103,500,000원의 122.7%입니다. 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 거래 평균 대비든 최근 평균 대비든 신건 가격을 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,500,000원 | 120,500,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 125,660,040원 | 3,922,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 120,500,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 3,922,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 121,738,040원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 21,122,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 41,083,040원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 사용승인일은 2011.07.22입니다.
- 토지·도로. 세로장방형 토지의 다세대주택 건부지이며 남동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 797.0㎡, 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 스페이스빌(가,나동)은 28세대이며 확인 거래 4건은 102,000,000원~106,000,000원 범위입니다. 단지 경매 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격을 권리와 분리. 현재 인수 0원이라는 장점과 별개로 최저가 127,000,000원은 최근12개월 평균 103,500,000원의 122.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -1.9%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 원자료상 1회 유찰 시 21,122,400원, 2회 유찰 시 41,083,040원의 인수액이 계산되므로 확약이 없다면 단순히 최저가만 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 실제 임차인 중복 집계 금지. 한국토지주택공사 권리는 보증기관 승계 건이므로 실제 임차인 1명으로 중복 계산하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 아직 아니다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 120,500,000원의 선순위 주택임차권 때문에 복잡해 보입니다. 그러나 현재 신건 127,000,000원에서는 해당 보증금이 전액 배당되고, 을구 5번 임차권 말소동의 확약서도 제출돼 있어 실질 인수는 0원*입니다. 권리 측면의 핵심 위험은 크게 낮아져 있습니다.
하지만 가격 평가는 반대입니다. 실질취득액 127,000,000원은 최근12개월 평균 103,500,000원의 122.7%이고 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -1.9%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류”입니다. 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤에도 현재 127,000,000원 가격이 최근 거래 수준을 크게 웃돈다는 사실은 그대로 남습니다.
