인천지방법원 2025타경513796. 인천 남동구 만수동 신서울빌라 지층 비01호, 전용 44.02㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오상화로 2022.04.05. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 75,000,000원입니다. 이후 2024.07.03. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 접수됐고, 그 뒤 2024.08.26. 부평세무서장 압류가 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
권리 구조는 얼핏 보면 복잡합니다. 말소기준보다 먼저 들어온 한국토지주택공사 임차권은 보증금 56,900,000원, 전입 2022.05.03., 확정일자 2022.04.12.로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 그러나 이 신고는 실제 임차인 ‘제비’ 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-246 신서울빌라 지층 비01호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 서판로68번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.02㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 지층 비01호 |
| 소유자 | 오상화 · 2022.04.05. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 60,678,782원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 남는 쟁점은 ‘제비’
핵심은 2024.07.03. 접수된 을구 11번 주택임차권입니다. 말소기준인 2024.08.26. 압류보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권 자체의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
② 임차인·보증기관 구조 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제지층 제비01호 44.02㎡ 전부 주거(임차권등기) | 56,900,000원 | 2022.05.03. 확정 2022.04.12. | 대항력 有 우선변제 有 승계·중복 |
| 제비 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 ‘제비’ 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 따라서 한국토지주택공사의 56,900,000원과 ‘제비’의 보증금을 두 개의 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 최신성은 반드시 확인
신서울빌라(111-246)3동은 10세대, 사용승인일 1997.01.11.이며 대상 전용면적은 44.02㎡입니다. 거래 표본에는 44.02㎡와 47.89㎡가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균 지표는 91,050,000원, 최신 거래는 2023.12. 86,400,000원입니다. 신건 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세도 +4.5%로 표시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 44.02㎡ | 1 | 86,400,000원 |
| 2023.04 | 47.89㎡ | 2 | 95,700,000원 |
| 2022.10 | 44.02㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 47.89㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2022.03 | 44.02㎡ | -1 | 75,000,000원 |
| 2021.11 | 47.89㎡ | 1 | 109,000,000원 |
| 2021.08 | 44.02㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 2021.07 | 44.02㎡ | -1 | 57,000,000원 |
| 2021.07 | 47.89㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2021.07 | 44.02㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 91,050,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 56,900,000원 | 56,900,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 60,678,782원 | 10,458,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 69,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 보증금 56,900,000원이 전액 배당돼 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사는 10,458,000원을 배당받고 50,220,782원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — ‘보증금보다 낙찰가가 낮아지면’ 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 69,000,000원 | 0원 | 10,458,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 55,200,000원 | 3,093,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,160,000원 | 13,934,880원 | 0원 |
한국토지주택공사 보증금은 56,900,000원입니다. 따라서 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 회차에서는 배당되지 못한 금액이 커져, 임차권이 그대로 존속한다는 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려가도 낙찰가 + 인수액이 함께 움직입니다. 최저가 숫자만 보고 가격 메리트가 그만큼 커진다고 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지층 비01호이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 141.0㎡ 토지의 다세대주택 건부지이며 서측 도로에 접합니다. 공시지가는 1,244,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 10세대 다세대주택의 지층 물건입니다. 거래 표본은 10건이 확인되지만 최신 거래가 2023.12.이므로 입찰 시점의 매수수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘제비’의 정체 확인. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 원본 대조하세요.
- 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 11번 한국토지주택공사 임차권을 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 이행 시점을 확인하세요.
- 보증금 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 ‘제비’ 보증금의 대위·승계 신고이므로 56,900,000원을 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 91,050,000원의 75.8%입니다. 다만 최신 거래가 2023.12.이므로 현재 실거래를 재확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득. 확약이 없다는 원칙 계산에서는 1회 유찰 시 3,093,600원, 2회 유찰 시 13,934,880원의 인수액이 발생합니다. 낙찰가만 비교하지 마세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 교부청구를 확인하세요.
- 지층 환금성. 대상은 지층 비01호입니다. 같은 건물의 1층·2층 거래와 단순 비교하지 말고 대상층의 실제 거래와 상태를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류”
이 사건은 가격만 보면 눈에 들어옵니다. 신건 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 91,050,000원의 75.8%이고, 최근 거래 추세 지표도 +4.5%입니다. 을구 11번 한국토지주택공사 임차권 역시 말소동의 확약서가 있어 그 권리의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
하지만 이 사건을 곧바로 ‘권리 깨끗·저가 매수’로 분류하기에는 한 가지가 남습니다. 실제 임차인 ‘제비’의 전입일·보증금·대항력 여부가 미상입니다. 보증기관 승계 구조 때문에 한국토지주택공사와 ‘제비’를 두 명의 임차인으로 세면 안 되지만, 확약 밖에 독립 권리가 남는지는 반드시 확인해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류입니다.
