인천지방법원 2025타경513940. 미추홀구 도화동 아세아빌라 2동 4층 401호, 전용 43.58㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박민영이며 2019.03.27. 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2019.03.08. 부산진구 압류입니다. 그 뒤 설정된 김름이 근저당권, 인천광역시 압류, 2023년 한국토지주택공사 임차권등기, 이번 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 “전부 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기에는 임대차계약일 2018.12.31., 확정일자 2019.01.02., 주민등록·점유개시일 2019.01.25.가 기재돼 있습니다. 전입·점유가 말소기준인 2019.03.08.보다 앞서므로 대항력이 인정된 권리이고, 배당받지 못한 보증금이 있으면 그 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 120-21 아세아빌라 2동 4층401호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 석정로333번길 36-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.58㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인일 | 1995.07.01. |
| 소유자 | 박민영 (2019.03.27. 소유권이전 · 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,907,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.18. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 미배당 보증금은 남을 수 있다
말소기준권리는 2019.03.08. 부산진구 압류입니다. 이후 2019.05.08. 설정된 김름이 근저당권 50,000,000원과 2021.08.25. 인천광역시 압류, 2023.11.23. 한국토지주택공사의 임차권등기, 2025.11.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권자는 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 권리자이므로 임차권등기 말소와 보증금 채무의 인수 여부를 별개로 봐야 합니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 신고 1건
한국토지주택공사는 보증기관 지위로 신고된 권리자이므로 실제 거주 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 0명, 보증기관의 임차권 신고 1건으로 정리합니다. 보증금 역시 한 번만 반영합니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 2019.01.25. | 2019.01.02. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 근저당권 · 김름이 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 88,907,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보증금 85,000,000원 중 84,052,000원이 배당되고 948,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 김름이 근저당권과 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 이 배당가정에서 배당액 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있고, 남서측 근거리에 서울지하철 1호선 도화역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 1995.07.01.입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,423,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 아세아빌라(마동)(120-21)는 9세대 규모입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소만 동의한 것인지, 대항력·보증금 채권까지 포기하는 취지인지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 948,000원 인수 가능성 반영. 현재 배당가정에서는 보증금 미배당액 948,000원이 발생하므로 응찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 유찰 시 실질부담 재계산. 1회 유찰 시 인수 가능 17,838,400원, 2회 유찰 시 31,350,720원으로 증가합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 실제 임차인으로 중복 계산하지 말고 보증금 85,000,000원을 한 번만 반영해야 합니다.
- 동 표기 확인. 명세서에 2동의 실제 표기가 라동이라고 적혀 있으므로 현장·건축물대장·등기 목적물을 대조하세요.
- 폐문 조사 한계. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 외관·집합건축물대장·탐문을 기준으로 평가됐으므로 내부 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “보증금 인수”는 다른 문제다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·압류·임차권등기·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조지만, 한국토지주택공사의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 그 결과 신건 86,000,000원 배당가정에서도 보증금 중 948,000원이 미배당으로 남습니다. 명세서의 말소동의 확약서는 중요한 완화 요소지만, 확인된 문구만으로 대항력까지 포기했다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
또한 유찰되면 최저가가 68,800,000원·55,040,000원으로 내려가지만, 인수 가능액은 17,838,400원·31,350,720원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 본 실질취득 부담, 그리고 말소동의 확약서의 정확한 효력 범위입니다.
