인천지방법원 2025타경513972. 인천 남동구 구월동 ‘마커스’ 4층 402호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 김창완이며, 2020.06.18 소유권을 이전받은 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 254,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.11.17 군자농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
임차인은 김형표 1명입니다. 전입일 2020.07.08은 말소기준일 2020.06.18보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구는 2025.12.10 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하기 어렵습니다. 다만 배당표와 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513972 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1146 마커스 4층 402호 · 도로명 인천광역시 남동구 미래로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층 · 본건 4층 |
| 소유자 | 김창완 · 2020.06.18 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 군자농업협동조합 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
핵심은 2020.06.18 군자농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 254,800,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 임차인 김형표의 전입은 2020.07.08로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2025.11.17 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형표 | 오피스텔 | 2020.07.08 | 미상 | 2025.12.10 | 없음 | 판단 유보 | 없음 |
전입이 말소기준 이후이므로 대항력 없음은 명확합니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 현재 상태에서 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 따라서 낙찰자는 금전 인수와 별개로 현 점유 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 약간 낮지만, 최신 거래보다는 높다
마커스의 비교 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 262,833,333원이지만, 2022년 320,000,000원과 2023년 270,000,000원·280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 235,666,666원, 최신 거래는 230,000,000원이며 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -18.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 80.65㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.11 | 73.68㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2024.07 | 73.68㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2023.12 | 68.31㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2023.12 | 68.31㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 73.68㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 평균 | 73.682㎡ | 3건 | 235,666,666원 |
현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 최신 거래 230,000,000원보다는 높습니다. 게다가 가격 추세가 -18.7%이므로 전체 평균 262,833,333원을 근거로 “신건이 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차는 최근 가격대와 거의 맞닿아 있는 구간으로 보는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 254,800,000원 | 227,952,000원 |
| 근저당 미배당 | 254,800,000원 | 26,848,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,048,000원을 제외한 227,952,000원이 군자농업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 26,848,000원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 26,848,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 72,598,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 109,198,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예술회관역(인천1호선) 북동측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 예술회관역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 50미터 내외 광대로, 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지면적은 2,084.0㎡, 공시지가는 4,676,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층으로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 마커스는 72세대, 사용승인일 2020.04.28이고 확인되는 실거래는 6건입니다. 최근 가격 흐름 -18.7%를 감안해 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시. 전체 실거래 평균 262,833,333원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 최근 12개월 평균 235,666,666원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -18.7%입니다. 매각기일 직전 동일 건물·유사 면적 거래를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김형표는 대항력이 없지만 보증금이 미상이고 우선변제 판단이 남아 있습니다. 명도와 실제 점유 상태도 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.02.21 등기의 처리 여부와 현재 등록 상태를 원본 서류와 관계기관 자료로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 입찰 전 등기·건축물 관련 원본을 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 서두를 물건은 아니다
권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.06.18 군자농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 김형표의 전입은 2020.07.08로 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 민간임대주택등기와 임차인의 보증금·우선변제 범위는 원본 확인이 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 232,000,000원은 최근 12개월 평균 235,666,666원의 98.4%이지만 최신 거래 230,000,000원보다 높고 최근 가격 흐름은 -18.7%입니다. 전체 평균 262,833,333원만 보고 할인폭이 크다고 해석하면 최근 시장을 놓치게 됩니다. 권리상 금전 인수는 낮지만, 가격은 신건 가점을 주기 어렵습니다. 현재 회차의 승부처는 권리보다 최근 시세와 하락 흐름을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
