인천지방법원 2025타경514000. 인천 연희동 일신하이츠빌라 3층 301호, 전용 57.825㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 박연주택주식회사이고 2020.06.23 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.12.09 기흥세무서장 압류입니다. 이후 서울특별시·서울특별시 강서구· 인천광역시 서구 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 압류 자체보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 한국토지주택공사는 임대차계약일 2020.05.22, 확정일자 2020.05.25, 전입·점유개시 2020.06.17로 말소기준 2021.12.09보다 빠릅니다. 임차권등기는 2022.07.04에 이루어졌지만 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 이미 앞서 있어, 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않는 회차에서는 미배당액 인수 문제가 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 711-21 3층301호 · 도로명주소 탁옥로73번길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.825㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.06.23 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 152,763,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
말소기준은 2021.12.09 갑구 13번 국 압류입니다. 이후의 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사의 전입·점유개시일은 2020.06.17, 확정일자는 2020.05.25로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 을구 16번 임차권등기가 말소기준 뒤에 있다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 물건은 아닙니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명 · 보증기관 승계 1건
| 권리자 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제3층제301호57.825㎡전부 | 120,000,000원 | 2020.06.17 / 2020.05.25 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 건은 보증기관 승계로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명이고, 권리분석상 보증금 120,000,000원에 대한 승계 권리 1건을 추적하면 됩니다. 배당요구는 2022.07.04 이루어졌고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 152,763,122원 | 11,324,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 152,763,122원 중 11,324,000원이 배당되고, 미배당은 141,439,122원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,000,000원 | 11,324,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,200,000원 | 0원 | 15,100,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 0원 | 36,183,680원 |
이 물건은 유찰되면 무조건 싸지는 구조가 아닙니다. 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 매각대금에서 배당받지 못한 부분이 매수인 인수로 이동합니다. 따라서 1회 유찰 시에는 107,200,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되고, 여기에 15,100,800원 인수 가능성을 함께 봐야 합니다. 2회 유찰 시에도 마찬가지로 85,760,000원에 36,183,680원의 인수 가능성이 붙습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득이 보증금 120,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 아시아드경기장역 동남측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 분포하는 주거지대이며 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 272.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방형·소로한면 조건입니다.
- 규모. 일신하이츠빌라(711-21)는 총 8세대이며 사용승인일은 1994.09.09입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차와 유찰 회차를 분리해 판단. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰부터 제공 시나리오상 인수액이 발생합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입·점유 2020.06.17, 확정일자 2020.05.25, 임차권등기 2022.07.04의 선후관계를 직접 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실제 말소 조건과 효력 범위를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 압류 4건 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 신청채권 미배당. 신건에서도 서울보증보험 주식회사 청구액 152,763,122원 중 141,439,122원이 미배당으로 남습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교값 대신 권리 인수 구조를 우선해 입찰가를 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 회차만 보면 구조는 깔끔합니다. 134,000,000원 매각가에서 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 대항력의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준 압류보다 빠릅니다. 그래서 유찰되면 최저가만 내려가는 것이 아니라 미배당 보증금이 매수인 인수로 이동합니다.
1회 유찰 시 매각가 107,200,000원에 인수 15,100,800원, 2회 유찰 시 매각가 85,760,000원에 인수 36,183,680원이라는 시나리오가 바로 그 구조를 보여줍니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 말소동의 확약서의 실제 효력 범위까지 확인해야 합니다. 현재 신건은 인수 0원, 유찰부터는 ‘최저가’가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’를 봐야 하는 물건입니다.
