인천지방법원 2025타경695. 인천 중구 신흥동3가 한별프라이빌 101동 503호, 감정 이용상태가 오피스텔로 확인되는 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 161,000,000원이고, 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰되어 70% 회차에 들어왔습니다. 확인된 임차인은 없고 예상 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 “최저가가 실거래 대비 낮다”는 한 문장만으로 판단하면 곤란합니다. 비교 가능한 거래가 2021.06, 122.92㎡, 2층, 200,000,000원 1건뿐입니다. 그 1건만 놓고 보면 최저가는 80.5% 수준이지만, 표본이 1건이고 거래 시점도 2021년이라 현재 시장가로 확정하기에는 근거가 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경695 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 7-9 한별프라이빌 101동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 신현경 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 191,390,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 정보 | 한별프라이빌 · 143세대 · 사용승인 2004.01.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만, 가등기 성격은 확인
말소기준은 2004.03.19 주식회사제일은행 근저당권으로 표시됩니다. 이후 근저당, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상 배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 재확인
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 매수인 인수 | 0원 |
| 감정상 임대관계 | 미상 |
보증금·확정일자·전입일이 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 감정 참고사항에는 임대관계가 미상으로 표시되므로, 현황조사·전입세대·상가건물 해당 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실거래 1건 기준으로는 낮지만, 표본이 약하다
한별프라이빌의 면적 매칭 거래는 1건입니다. 전용 면적대가 맞는 거래로 표시되지만, 거래시점이 2021.06이라 현 시세 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 122.92㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 161,000,000원은 위 거래가 200,000,000원의 80.5%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 있습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 단지 규모도 143세대로 크지 않아, 이 할인율을 곧바로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 110,000,000원 | 45,946,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 143,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사영진공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사영진공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,849,460원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,282,244원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,374,999원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 60,967,934원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,273,474,637원 중 예상 배당은 157,946,000원이고, 미배당은 1,115,528,637원입니다. 미배당 채권이 많아도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 1,115,528,637원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 1,163,152,437원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 1,196,404,657원 | 0원 |
회차가 내려가도 예상 인수액은 0원입니다. 이 물건의 핵심은 대항력 보증금 인수가 아니라, 적정 매수가와 매도 가능성입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 신광초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 15층 건물 중 5층 503호입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 특별관리해역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 표시되고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 5번·9번 소유권이전청구권 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정상 임대관계는 미상입니다. 전입·점유·임대차 관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 표본은 2021.06 거래 1건입니다. 현재 매물 호가, 임대수요, 공실률을 별도 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔은 체납관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 매도 가능성. 143세대 규모이고 확인된 거래 표본이 적습니다. 단기 매도보다 보유·임대 시나리오를 먼저 계산하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “팔 수 있는 가격”이 중요하다
이 물건은 현재 자료상 임차인 인수 부담이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 권리분석의 기본 구조는 나쁘지 않습니다. 그러나 오피스텔은 권리만 깨끗하다고 바로 좋은 물건이 되지 않습니다. 감정가 230,000,000원에서 161,000,000원까지 내려온 점은 장점이지만, 비교 실거래는 2021.06의 200,000,000원 1건뿐입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 가등기 성격과 임대관계, 실제 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
