인천지방법원 2025타경514164. 부평구 십정동 모닝아트빌 지층02호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사다온지엘홀딩스로 2020.07.14 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 73,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 임차인 용승민은 2020.06.06 점유를 개시하고 2020.06.08 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.04.25 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
2025.06.19에는 보증금 70,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰되어 최저가가 내려가면 무조건 싸진다”는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 580-1 모닝아트빌 지층02호 · 경인로725번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제지층 제02호 42.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층, 지하1층 · 사용승인 2001.07.23 |
| 소유자 | 주식회사다온지엘홀딩스 (2020.07.14 소유권이전, 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 용승민 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.04.25 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2020.06.08에 임차인 용승민의 주민등록과 확정일자가 존재하므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2025.06.19 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 용승민 제지층 제02호 42.58㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.06.06 / 2020.06.08 | 2020.06.08 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 | 현재 회차 0원 미배당 잔액 발생 시 인수 |
② 가격 해석 — 최저가 하락과 실질부담은 다르다
현재 회차는 최저가 76,000,000원이고 배당 시뮬레이션상 임차보증금 70,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 최저가와 같은 76,000,000원으로 볼 수 있습니다.
반면 1회 유찰 시 최저가는 60,800,000원으로 낮아지지만 매수인 인수액이 10,694,400원 발생하고, 2회 유찰 시 최저가 48,640,000원에 인수액은 22,635,520원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 76,000,000원 | 0원 | 65,768,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,800,000원 | 10,694,400원 | 70,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,640,000원 | 22,635,520원 | 70,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 임차인 용승민 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 용승민 | 70,000,000원 | 4,232,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 임차보증금 70,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로, 보증금 채권과 신청채권의 관계 및 중복 여부를 원문에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동암중학교 북동측 인근으로, 주위는 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 부평삼거리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층·지하1층 건물의 지층02호이며, 사용승인은 2001.07.23입니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 각각 약 6미터, 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 재확인. 용승민의 점유개시 2020.06.06, 전입·확정일자 2020.06.08이 말소기준 2023.04.25보다 앞섭니다.
- 현재 회차와 유찰 후를 구분. 현재는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 10,694,400원, 2회 유찰 시 22,635,520원 인수 시나리오가 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 두 지위가 모두 용승민으로 기재되어 있으므로 임대차의 실질, 보증금 지급, 강제경매 신청채권의 발생원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 지층 다세대 특성 확인. 현장 방문으로 채광·환기·습기·누수·접근성 등 지층 주택의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보면 절반만 본다
이 사건은 신건 최저가 76,000,000원에서는 임차보증금 70,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이어서 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 핵심은 그 다음 회차입니다. 1회 유찰 시 10,694,400원, 2회 유찰 시 22,635,520원의 인수액이 생깁니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어가는 순간부터는 최저가 하락이 그대로 매수인의 이익으로 이어지지 않습니다.
또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 용승민으로 기재된 점은 반드시 실체 확인이 필요한 포인트입니다. 결국 이 물건은 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 조건부 인수 증가가 핵심입니다. 응찰 판단은 최저가가 아니라 실제 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수액을 기준으로 해야 합니다.
