인천지방법원 2025타경514216. 검암동 623-4 제2동 제4층 제403호, 전용 36.085㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021.04.09. 매매로 111,600,000원에 취득했습니다. 등기상 가장 중요한 기준은 2022.09.30. 동안산세무서장이 한 국 압류입니다. 2012.05.07. 설정된 국민은행 근저당권 95,760,000원은 2015.04.16. 이미 말소됐습니다.
이 사건의 핵심은 2023.08.01. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.02.05., 확정일자는 2021.02.08., 주민등록·점유개시는 2021.03.18.로 모두 2022.09.30. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 서류상으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 신건 110,000,000원 배당 가정에서는 보증금 111,600,000원 중 3,940,000원이 미배당됩니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 해당 신고건의 실질 인수액은 0원입니다. 또한 한국토지주택공사 신고는 보증기관 신고로 분류돼 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 확약의 효력은 이 신고건에만 한정되므로, 별도의 점유·임대차가 확인된다면 그 위험은 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 623-4 2동 4층403호 |
| 도로명 | 인천광역시 서해구 승학로506번안길 19-48 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.085㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.09. 거래가 111,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,975,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권, 그러나 확약 제출
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 111,600,000원 | 2021.03.18 | 2021.02.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 111,600,000원, 전입·점유 2021.03.18., 확정일자 2021.02.08.입니다. 모두 2022.09.30. 압류보다 앞서므로 원래는 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 매각가 110,000,000원 가정의 룰상 미배당액은 3,940,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 13.4% 높은 신건
DS리치빌623-4는 24세대, 사용승인 2011.07.07.의 다세대입니다. 전용 36.09㎡ 실거래는 8건이 확인되며, 전체 평균은 106,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 97,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.09㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 36.09㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2025.09 | 36.09㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2022.06 | 36.09㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2021.11 | 36.09㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2021.10 | 36.09㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.09 | 36.09㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2021.06 | 36.09㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.09㎡ | 3건 | 97,000,000원 |
최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 시세가 과거 거래 대비 -12.9% 흐름을 보이고 있어, 전체 평균 106,000,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 현재 신건은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 111,600,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 132,975,221원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금에서 3,940,000원이 미배당되지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서를 반영하면 이 신고건의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 132,975,221원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 현재 회차 | 110,000,000원 · 룰상 인수 3,940,000원 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 88,000,000원 · 룰상 인수 25,584,000원 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 70,400,000원 · 룰상 인수 42,867,200원 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
이 사건은 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조였습니다. 하지만 현재 확인된 말소동의 확약을 반영하면 해당 신고건의 실질 인수는 0원으로 처리되므로, 회차별 실질취득액은 낙찰가 자체를 중심으로 판단하게 됩니다. 따라서 신건보다 1회 유찰 시 88,000,000원 구간에서 최근12개월 평균 97,000,000원과의 가격 관계가 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울중학교 북서측 인근이며, 동유형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 제4층 제403호이며 사용승인은 2011.07.07.입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 7~8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,606,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 649.5㎡, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 환금성. 24세대 다세대로 최근 실거래 표본은 존재하지만 단지 경매물건 평균 유찰은 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약의 대상이 을구 3번 주택임차권과 정확히 일치하는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 확약은 해당 임차권 신고건에만 적용되므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 110,000,000원은 최근12개월 평균 97,000,000원의 113.4%로 최근 시세보다 높습니다.
- 하락 흐름. 최근 대 과거 거래 추세가 -12.9%이므로 과거 평균 106,000,000원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원입니다. 단지 평균 유찰은 1.5회입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약, 가격은 보류”
이 물건은 처음 보면 대항력 있는 주택임차권 때문에 인수 위험이 있는 사건입니다. 신건 110,000,000원 기준으로 배당 부족분 3,940,000원이 계산되기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 신고건에 대해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 최근12개월 실거래 평균은 97,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원인데 최저가는 110,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 113.4%이고 추세도 -12.9%인 만큼 현재 회차에서 “시세보다 싸다”는 평가는 맞지 않습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 부족합니다.
