인천지방법원 2025타경514307. 경서동 휴먼파크빌 3층 304호, 전용 49.52㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유병우이고, 2024.03.18. 거래가액 123,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매는 서울보증보험 주식회사가 신청했고 청구액은 130,290,808원입니다.
권리의 핵심은 2024.12.13. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.08., 확정일자는 2021.12.09., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.01.10.이며 보증금은 123,500,000원입니다. 이 임차권은 이번 강제경매개시결정 2025.11.28.보다 앞서 존재하므로 단순히 “경매로 지워지는 후순위 권리”로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 755-10 휴먼파크빌 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.52㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건내 3층 304호 |
| 소유자 | 유병우 (2024.03.18. 매매 · 거래가액 123,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 130,290,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저다
현재 등기상 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 과거 부흥신용협동조합, 서울서부새마을금고, 서인천새마을금고 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 권리는 2025.11.28. 강제경매개시결정인데, 한국토지주택공사의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞섭니다.
| 임차권자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제3층 제304호 49.52㎡ 전부 | 123,500,000원 | 2022.01.10 / 2021.12.09 | 대항력 있음 우선변제 조건부 승계위험 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 분류되므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인 수는 0명이고, 보증기관 승계로 등기된 임차권 1건이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 1억원, 신건은 1.49억원
휴먼파크빌은 12세대, 2010.07.29. 준공된 다세대주택입니다. 같은 49.52㎡ 3층 거래가 반복 확인되는데, 최근 가격은 과거 고점과 크게 다릅니다. 전체 6건 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.52㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 49.52㎡ | 3 | 123,500,000원 |
| 2022.04 | 49.52㎡ | 3 | 123,500,000원 |
| 2021.11 | 49.52㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.08 | 51.62㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2021.07 | 49.52㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.52㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
최신 거래는 2025.12. 100,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일하게 100,000,000원입니다. 현재 최저가 149,000,000원은 이 최근 시세의 149.0%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -33.2%로 하락 방향입니다. 전체 평균 141,500,000원만 보면 차이가 작아 보이지만, 최신 가격 흐름을 기준으로 보면 신건 가격에 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 123,500,000원 | 123,500,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 130,290,808원 | 22,614,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 149,000,000원 가정에서는 임차보증금 123,500,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사는 22,614,000원 배당에 그쳐 107,676,808원이 미배당으로 남는 계산입니다.
④ 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 0원 | 149,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 6,768,800원 | 125,968,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 30,256,480원 | 125,616,480원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 회차부터는 최저가만 보면 안 됩니다. 자료의 시나리오대로 1회 유찰 시 6,768,800원, 2회 유찰 시 30,256,480원의 인수가 발생합니다. 따라서 실질취득은 각각 125,968,800원, 125,616,480원으로 계산됩니다. 낙찰가가 크게 내려가도 총 부담은 123,500,000원 보증금 수준 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 동측으로 약 12m, 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 최신 거래가격이 과거 거래보다 크게 낮아 가격 변동성이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 6건 평균 141,500,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -33.2%입니다. 신건 149,000,000원에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사 임차권의 배당요구·배당가능액과 매각물건명세서의 인수 문구를 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 처리에 어떻게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회·2회 유찰 시에는 각각 6,768,800원·30,256,480원의 인수 시나리오가 있어 실질취득으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.49억은 최근 시세 1억보다 높다”
현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 그 점만 보면 권리 부담은 제한적입니다. 하지만 가격은 명확히 불리합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 100,000,000원인데 신건 실질취득은 149,000,000원, 즉 149.0%입니다. 시장 흐름도 -33.2% 하락입니다.
유찰을 기다려도 단순히 최저가만 내려가는 구조가 아닙니다. 1회 유찰부터 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 붙어 실질취득이 125,968,800원, 2회 유찰 시에도 125,616,480원으로 남습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격과 임차보증금의 결합 구조를 먼저 계산해야 하는 다세대 경매입니다. 현재 신건 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
