인천지방법원 2025타경514349. 부평동 삼성하이츠맨션 4층 401호, 전유부분 33.60㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최기선이고 2020.09.21. 매매를 원인으로 2020.09.29. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이보라의 주택임차권입니다. 기존 근저당들은 모두 이미 말소되어 있고, 현재 경매의 말소기준권리는 2025.12.02. 강제경매개시결정입니다.
이보라는 2020.09.29. 주민등록 및 점유개시, 2020.09.21. 확정일자를 갖고 있고, 2024.10.10. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 즉 말소기준권리인 2025.12.02.보다 앞선 임차권으로, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 승계액이 커져, 매수인의 총부담은 단순 최저가와 다르게 움직입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 396-46 삼성하이츠맨션 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로159번길 29-1 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 제4층 제401호 · 33.60㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 · 사용승인일 2001.03.05. |
| 소유자 | 최기선 (2020.09.21. 매매, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이보라 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 살아 있는 권리 중 가장 중요한 것은 을구 7번 이보라의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.09.21. 보증금 110,000,000원, 2022.08.29. 보증금 115,000,000원으로 기재되어 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.29.입니다. 확정일자는 각각 2020.09.21. 및 2022.09.06.로 표시돼 있습니다. 반면 현재 말소기준권리는 2025.12.02. 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다.
2026.04.02. 국 명의 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·에스케이생명보험·국민은행 근저당과 서울보증보험 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이 사건의 위험은 후순위 담보권이 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 승계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보라 | 제4층 제401호 33.60㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2020.09.29. | 2020.09.21. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 있으나, 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 부족 없이 배당되는 것은 아닙니다. 현재 회차 매각가 93,000,000원 가정에서 집행비용 2,074,000원을 먼저 제하면 신청채권자 배당은 90,926,000원이고, 115,000,000원 청구액 대비 24,074,000원이 미배당으로 남습니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 93,000,000원 | 90,926,000원 | 24,074,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 74,400,000원 | 72,660,800원 | 42,339,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 56,951,360원 |
이 표의 핵심은 최저가가 내려갈수록 매수인의 부담이 같은 폭으로 줄지 않는다는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오므로, 총부담은 임차보증금 수준에 수렴하는 인수형 구조로 봐야 합니다. 따라서 80%·64% 회차만 떼어 놓고 가격 메리트를 평가하는 방식은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 이보라 | 115,000,000원 | 90,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 신청채권 115,000,000원 중 90,926,000원이 배당되고 24,074,000원이 부족합니다. 매각물건명세서에는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 이 부족액은 권리분석상 매수인 승계 위험으로 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남측 인근으로, 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원금 확인. 임차권등기에는 2020.09.21. 계약 110,000,000원과 2022.08.29. 계약 115,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 현재 명세서상 인수 판단은 115,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현 회차 기준 미배당은 24,074,000원입니다. 실제 낙찰가가 달라지면 배당액과 인수 잔액도 달라집니다.
- 동일인 관계 대조. 임차인과 신청채권자가 모두 이보라로 표시됩니다. 임대차계약서·임차권등기명령·경매신청 채권 원인을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차계약 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “93,000,000원 낙찰”이 “93,000,000원 취득”은 아니다
이 사건의 함정은 명확합니다. 감정가와 최저가는 93,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 115,000,000원이고, 현재 회차 배당만으로는 24,074,000원이 남습니다. 매각물건명세서가 정한 대로 미변제 잔액을 매수인이 인수하면 현 회차 실질취득은 117,074,000원입니다.
더 낮은 회차로 내려가도 같은 원리입니다. 1회 유찰 시 미배당은 42,339,200원, 2회 유찰 시 56,951,360원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 일반형”이 아니라 “낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 승계로 이동하는 인수형”으로 봐야 합니다. 권리분석의 결론은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액을 기준으로 내려야 합니다.
