118,374,000원
서울남부지방법원 2025타경10148. 금천구 독산동 모던하우스금천1호점 제2층 제202호 다세대주택입니다. 감정평가상 공부 용도는 다세대주택이고 방1·거실 및 주방·화장실 등으로 이용되며, 현황은 하층 복층구조로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상5층이고 사용승인일은 2021.09.08입니다.
권리의 핵심은 2025.05.29 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 과거 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2022.01.07 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2024.02.26 등기된 이재호의 주택임차권은 보증금 310,000,000원, 전입 2022.02.18, 확정일자 2022.02.08로 경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당 부족분의 매수인 인수 문제가 생기는 구조지만, 이번 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 서부샛길 230-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방1·거실 및 주방·화장실 등 · 현황 하층 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 제2층 제202호 · 사용승인일 2021.09.08 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 118,374,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 해소’
최초 소유권보존은 2021.09.16 주식회사트리하우스 명의로 이뤄졌고, 같은 날 민간임대주택등기와 경기남부수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 2022.01.07 해지로 말소됐고, 2022.01.25 상호가 주식회사지에이치디앤씨로 변경됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2025.05.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이보다 앞선 2024.02.26의 이재호 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 임차보증금은 310,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저가 가정 배당에서는 115,916,764원이 배당되고 194,083,236원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 이재호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있어, 이재호 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 위험
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민재 | 202호 주거 2024.10.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이재호 | 건물전부 2022.02.18 | 310,000,000원 | 있음 | 있음 확정 2022.02.08 · 배당요구 2024.02.26 | 0원* 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 언급되지만, 이재호의 310,000,000원 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,457,236원 |
| 1. 임차인 이재호 보증금 | 310,000,000원 | 115,916,764원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 이재호 보증금의 룰상 미배당액은 194,083,236원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 이재호에 한해 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김민재의 보증금·승계금액은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 이재호 룰상 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 118,374,000원 | 194,083,236원 | 이재호 0원* · 김민재 미상 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 94,699,200원 | 217,405,386원 | 이재호 0원* · 김민재 미상 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 75,759,360원 | 236,004,308원 | 이재호 0원* · 김민재 미상 |
④ 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’ 단정 금지
감정가 289,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 118,374,000원, 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이재호의 임차권은 조건부 해소되지만 김민재의 보증금이 미상이라 실질취득총액 자체가 확정되지 않았기 때문입니다.
또한 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 시세와의 직접 비교도 할 수 없습니다. 따라서 이 물건에 대해 “감정가 대비 41%라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 결론 내리는 것은 금물입니다. 입찰가 판단은 김민재의 임대차관계와 실제 시세를 확인한 뒤 해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 방1·거실 및 주방·화장실 등으로 이용 중이며, 확장발코니 면적과 하층 복층면적이 있습니다.
- 복층 현황. 현황 하층 복층구조이며, 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 확인됐습니다.
- 입지. 지하철1호선 독산역 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·지식산업센터 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 독산역과 각종 노선버스정류장이 위치합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기·주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약11미터, 남서측 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민재 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 이재호 포기·말소 조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 이재호의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 310,000,000원을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 복층 현황 확인. 현황 하층 복층구조이므로 실제 구조와 건축물현황도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 4회 유찰이라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 다세대의 최근 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이재호와 김민재의 현재 점유관계 및 실제 인도 대상자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.1억 인수는 사라져도, 미상임차가 남는다”
표면적으로는 감정가 289,000,000원에서 4회 유찰돼 118,374,000원까지 내려온 물건입니다. 선순위 이재호의 보증금 310,000,000원 때문에 원칙상 큰 인수위험이 생기지만, 이번 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 이재호 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그러나 그 조건 밖에 김민재가 남습니다. 2024.10.02 전입한 주거 점유자지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “주된 임차권은 조건부 해소됐지만 별도 미상임차 확인이 먼저”인 사건입니다. 김민재의 임대차관계가 확인되기 전까지는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
