서울남부지방법원 2025타경10169. 강서구 화곡동 ‘위하우스아파트’ 11층 1101호, 전용 30.18㎡의 도시형생활주택(아파트)입니다. 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 김단비의 주택임차권이 2023.05.30 등기되어 있고, 임대차계약일은 2021.03.06, 확정일자 2021.03.10, 주민등록일자 2021.04.30, 점유개시일자 2021.05.01, 보증금은 305,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.10 에프엠펀딩 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차권이어서 원칙적으로 미배당 잔액은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 김단비 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 범위에서 김단비 관련 인수는 실질 0원입니다. 주택도시보증공사는 김단비의 임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 305,000,000원을 별도의 보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트) · 전용 30.18㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 강순홍 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 189,440,000원 (감정가 64%, 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위, 그러나 매각조건으로 실질 인수 0원*
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계금액 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김단비 | 건물 전부 · 전입 2021.04.30 임차권등기 2023.05.30 | 305,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.03.10 | HUG 승계실질 인수 0원* |
| 최하윤 | 미상 · 전입 2025.01.03 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음보증금 인수 없음 |
확인되는 실제 임차인·점유 관련 당사자는 김단비, 최하윤 2명입니다. 주택도시보증공사는 김단비의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 별도의 제3 임차인 보증금으로 더하지 않습니다. 최하윤은 2025.01.03 전입으로 말소기준 2024.09.10보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자는 알려져 있지 않지만 그 미상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 상태와 명도 과정은 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세 아래, 그러나 시장은 하락 중
위하우스아파트는 28세대, 2016.07.05 준공입니다. 동일 전용 30.18㎡의 최근 거래를 보면 가장 최신 거래는 2026.02 255,000,000원, 최근 12개월 5건 평균은 264,800,000원입니다. 현재 최저가 189,440,000원은 최근 12개월 평균의 71.5%입니다. 김단비 관련 실질 인수가 매각조건대로 0원이므로 가격 비교 기준도 최저가와 같은 실질취득 189,440,000원으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 30.18㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.08 | 30.18㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.03 | 30.18㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.18㎡ | 5건 | 264,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 1. 임차인 김단비 보증금 | 305,000,000원 | 185,987,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에프엠펀딩 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에프엠펀딩 | 73,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김단비 보증금의 룰상 미배당액은 119,012,160원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 현재 낙찰가 189,440,000원에 이 잔액이 더해져 총 부담이 308,452,160원 수준이 됩니다. 그러나 이 사건은 김단비 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 그 조건이 이행되는 범위에서 매수인 실질 인수는 0원입니다.* 집행비용·배당액은 제시된 배당 추정에 따릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 ‘도시형생활주택(아파트)’으로 이용 중입니다. 전용 30.18㎡, 12층 건물 내 11층입니다.
- 입지. 지하철 까치산역 남서측 인근이며 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 6m 도로, 서측 약 3m 막다른도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 4,902,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방형입니다.
- 환금성. 28세대의 소규모 단지이고 최근 거래 추세가 -9.4%이며, 경매 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%라는 점에서 재매각 난도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김단비 임차권 조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 반영되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당계산상 미배당은 119,012,160원이지만, 매각조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다.*
- HUG 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김단비 임차권의 승계인으로 표시되어 있어 보증금 305,000,000원을 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 최하윤 점유 확인. 전입 2025.01.03으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 알려져 있지 않습니다. 실제 점유와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 하락장 보정. 전체 거래 평균 280,845,000원보다 최근 12개월 평균 264,800,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -9.4%를 응찰가에 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 28세대, 경매 평균 7.0회 유찰, 매각률 0.0%라는 지표는 낮은 가격만으로 상쇄하기 어려운 재매각 리스크입니다.
- 압류·가압류. 2024.09.10 이후 에프엠펀딩 가압류 73,000,000원, 강서구 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — 가격은 매력권, 승부처는 ‘임차권 조건’과 환금성
현재 최저매각가 189,440,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 264,800,000원의 71.5%로 내려왔습니다. 김단비의 대항력 있는 보증금 305,000,000원만 보면 본래 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 커지는 전형적인 인수형이지만, 이 사건은 김단비 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 그 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 보는 사건입니다.*
그래서 가격만 놓고 보면 이전 회차보다 분명해졌습니다. 실질취득 189,440,000원은 최신 거래 255,000,000원과 최근 12개월 평균 264,800,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 자체가 -9.4% 하락 중이고, 28세대 소규모 도시형생활주택에 단지 경매 평균 7.0회 유찰·매각률 0.0%가 겹칩니다. 권리조건 확인 후에야 가격 메리트가 살아나는 B급 물건으로, 싸게 사는 것보다 나중에 얼마나 원활히 처분할 수 있는지가 두 번째 승부처입니다.
* 김단비 보증금의 현재 회차 룰상 미배당액은 119,012,160원입니다. 매각물건명세서에 적힌 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 범위에서 실질 인수 0원으로 평가했습니다.
