인천지방법원 2025타경746. 강화읍 관청리 76-1 소재 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 “단독주택”이고, 토지는 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등에 속합니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 262,960,000원으로 내려왔습니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다.
권리 흐름은 겉으로 복잡합니다. 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 다수 기재되어 있고, 배당표상 채권총액은 546,297,108원입니다. 그러나 매수인 기준에서 핵심은 다릅니다. 매각으로 소멸 처리되는 권리들이고, 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자 배당 부족액이 287,818,548원으로 커서, 경매 원인은 깊은 채무초과형으로 보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 76-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 목조지붕 단층 · 사용승인일 2001.11.13 |
| 토지 | 대 · 621.0㎡ · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이강민 |
| 감정가 / 최저가 | 375,657,200원 / 262,960,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강화신용협동조합 / 169,397,131원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 하지만 배당부족은 크다
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 배당표상 현재 최저가 262,960,000원을 기준으로 집행비용과 선순위 채권 일부까지 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 그래도 매수인이 추가로 인수하는 금액은 0원으로 잡힙니다.
② 임차인 및 점유 리스크
| 구분 | 판정 | 보증금 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 0원 |
감정평가의 기타 참고사항에는 임대차 관계가 자세히 확인되지 않는다는 취지가 있으나, 임차인으로 특정된 사람이나 보증금·확정일자·전입일자 정보는 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금 인수형 물건으로 보지 않습니다. 현장 점유 상태와 명도 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,481,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 20,639,030원 | 20,639,030원 |
| 5. 근저당 · 강화군산림조합 | 49,000,000원 | 48,239,530원 |
| 6. 가압류 | 17,986,912원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 강화신용협동조합 | 210,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,627,559원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 23,988,326원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,455,281원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 262,960,000원 가정. 채권자 총 청구 546,297,108원 중 258,478,560원이 배당되고, 미배당 287,818,548원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 262,960,000원 | 258,478,560원 | 287,818,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 184,072,000원 | 180,694,992원 | 365,602,116원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 128,850,399원 | 126,246,493원 | 420,050,615원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화여자중학교 북측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교시설, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능. 인근 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 목조 목조지붕 단층 건물. 외벽은 황토칠, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 621.0㎡, 평지·자루형·세로한면(가). 공시지가는 234,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 감정 포함물. 제시외 건물 포함 일괄매각. 철재대문, 철재휀스, 관정시설, 옹벽, 조경수, 조경석 등은 토지 부합물로 포함 평가되었습니다. 다락, 가추, 데크시설 등은 건물 부합물 및 종물로 포함 평가되었습니다.
- 공부 차이. 건물 지붕은 공부상 목조지붕이나 현황은 목조 위 싱글지붕입니다. 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대체 확인. 단독주택은 동일 단지·동일 평형 비교가 어렵습니다. 강화읍 관청리와 인근 단독주택·토지 거래를 따로 확인해야 합니다.
- 문화재 관련 인허가. 역사문화환경보존지역 및 문화재 관련 인허가 사항은 매수 전 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 활용성. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역 조건에서 증축, 신축, 용도변경, 개발행위 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 및 부합물. 제시외 건물, 다락, 가추, 데크시설, 관정시설, 옹벽, 조경수 등이 포함되어 있으므로 현장 상태와 철거·보수 비용을 확인해야 합니다.
- 점유와 명도. 임차인은 없지만 실제 점유자, 유치물, 관리 상태, 이사 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 매수 상한. 최저가 262,960,000원은 감정가 70%라는 의미일 뿐입니다. 보수·철거·인허가 비용을 반영해 응찰가를 제한해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘쓸 수 있는 물건인지’가 핵심
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택 + 토지 물건은 권리가 깨끗해도 가격 판단이 어렵습니다. 특히 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 성장관리계획구역이 겹치면 향후 활용성과 매도 가능성이 제한될 수 있습니다. 권리는 통과, 물건성은 보수적으로 재검토. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 사용·보수·인허가·재매각 가능성입니다.
