서울남부지방법원 2025타경10173. 화곡동 위하우스아파트 제7층 제704호, 전용 30.18㎡ 도시형생활주택(아파트)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려왔다”가 아닙니다. 등기부상 주택임차권자 강성용은 2019.05.27 전입 및 확정일자를 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인이고 보증금은 260,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.04.30 강서구 압류이므로 임차인의 대항력이 그보다 앞섭니다.

현재 최저가 174,720,000원으로 배당할 경우 집행비용 3,246,080원을 제외한 171,473,920원이 강성용 보증금에 배당되고, 남는 88,526,080원은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각조건 자체가 그 결과를 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 정리

등기부상 과거 하나은행 근저당권과 윤영예 근저당권, 에프엠펀딩대부 근저당권 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석상 가장 중요한 존속 권리는 강성용의 주택임차권입니다. 강성용은 2019.05.27 주민등록과 확정일자를 갖추고 2023.09.26 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.04.30 강서구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리지만, 이 사건에서는 확약 조건으로 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 조사 인원 2명, HUG는 별도 임차인이 아닌 승계인

주택도시보증공사는 강성용의 임차보증금 권리를 승계한 주체로 기재돼 있으므로 별도의 260,000,000원 임차보증금을 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 실제 조사 인원은 강성용·이석진 2명이고, 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선

위하우스아파트 전용 30.18㎡ 최근 12개월 실거래는 5건, 평균 264,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.02의 255,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -9.4%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 이 최근 수치들을 가격 판단의 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가 174,720,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%입니다. 이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 룰상 보증금 260,000,000원이 아니라 확약 반영 실질취득 174,720,000원으로 잡아야 합니다. 가격만 놓고 보면 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)

배당계산상 강성용 보증금 미배당액은 88,526,080원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어지지만, 본건은 강성용과 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 확약 이행 시 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철2호선 까치산역 남측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(아파트)이며, 토지는 도시형생활주택(원룸형아파트) 건부지로 이용 중입니다.
• 규모. 위하우스아파트는 28세대, 2016.07.05 준공이며 대상 면적은 전용 30.18㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,902,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 최근 거래는 존재하지만 최근 추세가 -9.4%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.0회·낙찰률 0.0%로 나타나 가격 할인과 별개로 매각 난도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문. 강성용과 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 승계 중복 주의. 강성용 보증금 260,000,000원과 주택도시보증공사를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 이석진 확인. 전입 2025.06.09로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 점유·계약관계를 대조하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 264,800,000원이지만 최신 거래는 255,000,000원이고 최근 추세는 -9.4%입니다. 과거 전체 평균만으로 가격을 판단하지 마세요.
• 환금성. 4회 유찰된 상태이고 단지 평균 유찰 횟수가 7.0회입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 매수층을 함께 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 구조를 바꾼다”

표면만 보면 상당히 까다로운 물건입니다. 대항력 있는 강성용의 보증금이 260,000,000원이고 현재 최저가 기준 미배당액이 88,526,080원이기 때문입니다. 일반적인 선순위 임차인 사건이라면 낙찰가가 더 떨어져도 인수가 늘어 총 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다.

하지만 본건은 매각조건에 강성용과 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기 및 주택임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 그 조건을 반영하면 현재 실질 인수는 0원, 실질취득은 174,720,000원으로 최근 12개월 평균 264,800,000원의 66.0%입니다. 가격 측면에는 분명한 할인폭이 있습니다.

다만 최근 실거래 추세는 -9.4%, 현재까지 4회 유찰, 단지 경매 평균은 7.0회 유찰입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인 때문에 얼마를 더 내느냐”가 아니라 확약이 법원 매각조건대로 확실히 작동하는지, 그리고 할인된 가격이 소규모 도시형생활주택의 환금성 위험을 충분히 보상하는지입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하고, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로 볼 사건입니다.