인천지방법원 2025타경783. 인천 부평구 십정동 아트센터로 20, 지상10층 건물 중 9층 901호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형 아파트입니다. 감정가 69,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,300,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 중심은 2020.03.05 설정된 주식회사신한은행 근저당권 58,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
가격만 보면 1회 유찰로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 임차인 인수는 없으나, 국세·지방세 압류가 여러 차례 들어와 있습니다. 당해세가 실제로 존재하면 배당 순서가 앞당겨져 신청채권자와 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인이 떠안는 권리는 0원으로 계산되지만, 입찰 전 세금 압류의 성격은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경783 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 467-11 9층901호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 아트센터로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 원룸형 아파트 · 지상10층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 조인하 (2020.03.05 거래가액 75,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 53,676,497원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 말소기준권리는 2020.03.05 주식회사신한은행 근저당권 58,800,000원이고, 이후의 삼성카드 주식회사 가압류, 하나카드 주식회사 가압류, 인천신용보증재단 가압류, 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 및 인수관계
| 구분 | 점유·임대차 | 보증금 | 대항력 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 | 0원 |
따라서 이 사건의 실질취득 기준은 최저매각가 48,300,000원 + 인수 0원 = 48,300,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금을 추가로 떠안는 구조가 아니므로, 가격 판단은 최저매각가와 개별 물건 상태, 세금 압류 확인을 함께 놓고 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 58,800,000원 | 47,030,600원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,952,944원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,532,630원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 71,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 총 채권 154,385,574원 중 47,030,600원만 배당되고, 107,354,974원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암역 남동측 인근입니다. 부근은 공동주택, 업무시설, 각종 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고, 인근 노변에 버스정류장 및 지하철역 동암역·간석오거리역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 현재 도시형생활주택 원룸형 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, E/V설비, 바닥난방설비를 갖추었습니다.
- 토지·도로. 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고·평탄한 가장형 토지이며, 동측으로 세로변, 서측으로 중로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제·공부. 준주거지역, 지구단위계획구역, 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 기준 실질취득은 48,300,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수입니다. 당해세 해당 여부와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인은 없지만 현장조사시 폐문부재로 임대관계가 명확히 확인되지 않았으므로, 점유자 확인과 인도 절차 가능성을 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 33,810,000원, 3회 유찰 시 23,667,000원입니다. 유찰이 추가되면 가격은 낮아지지만 미배당은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 임대차, 세금, 관리비, 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “세금 압류”는 확인 과제
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 실질취득가도 현재 회차 기준 48,300,000원으로 단순합니다. 그러나 국세·지방세 압류가 여러 차례 들어와 있고, 현재 가정 배당에서도 미배당이 107,354,974원 발생합니다. 따라서 결론은 분명합니다. 권리 인수는 가볍지만, 세금 압류와 점유 확인 없이는 가볍게 들어갈 물건이 아닙니다.
