76,677,000원
서울남부지방법원 2025타경10286. 서울 강서구 화곡동 양지샤인아파트 12층 1202호입니다. 감정가 234,000,000원이 다섯 번 유찰되어 현재 최저매각가는 76,677,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차보증금 230,000,000원입니다. 김선명 씨는 2022.03.25 전입했고 확정일자는 2022.02.28이며, 건물 전부를 대상으로 임차권등기가 되어 있습니다. 말소기준으로 제시된 2023.07.25 국 압류보다 전입이 앞서기 때문에 대항력이 있고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 76,677,000원을 전제로 한 예상배당에서 김선명 씨에게 배당되는 금액은 74,896,814원이고, 미배당 보증금 155,103,186원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 따라서 최저가가 한 번 더 내려가도 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 줄어드는 것이 아니라, 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 방향입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 약 230,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제12층 제1202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로7길 20-20 |
| 물건종류 | 아파트 · 제12층 제1202호 · 지하1층/지상12층 건물 |
| 사용승인일 | 2018.12.24 |
| 소유자 | 정현욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 76,677,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기부상 오래된 신탁·압류·가압류 가운데 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 순서는 2022.03.25 임차인 전입 → 2023.07.25 말소기준 압류 → 2024.04.03 주택임차권등기 → 2025.06.16 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 김선명 씨는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선명 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 | 2022.02.28 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
김선명 씨는 2022.02.26 임대차계약, 2022.02.28 확정일자, 2022.03.25 주민등록, 2022.03.26 점유개시 기록이 있고 2024.04.03 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액 변제가 되지 않아 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 230,000,000원 기준
양지샤인아파트는 24세대, 사용승인일 2018.12.24의 소규모 아파트입니다. 비교 대상 면적은 20.63㎡이고 최근 12개월 실거래 평균은 228,666,666원, 최신 거래는 2025.12의 243,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 6.4% 상승으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 20.37㎡ | 8 | 243,000,000원 |
| 2025.02 | 20.63㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.02 | 20.37㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2024.12 | 20.37㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 228,666,666원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 33.5%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 읽으면 오류입니다. 매수인에게 남는 임차보증금 부담을 포함하면 실질취득 기준은 230,000,000원 수준으로, 최근 12개월 평균 228,666,666원을 소폭 웃돕니다. 최신 거래 243,000,000원보다는 낮지만 안전마진이 넓다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,780,186원 |
| 1. 임차인 김선명 보증금 | 230,000,000원 | 74,896,814원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 5,224,051원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 김선명 씨의 보증금 부족분은 155,103,186원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 76,677,000원 | 155,103,186원 | 감정가 32.77% |
| 6회 유찰 시 | 61,341,600원 | 170,162,549원 | 감정가 26% |
| 7회 유찰 시 | 49,073,280원 | 182,210,039원 | 감정가 21% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(2,5호선) 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 건물의 제12층 제1202호이며 사용승인일은 2018.12.24입니다. 승강기·주차시설·도시가스·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역· 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,898,000원/㎡입니다.
- 환금성. 양지샤인아파트는 24세대 규모이며 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 평균 228,666,666원, 최신 거래 243,000,000원으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 최저매각가 76,677,000원이 아니라 대항력 보증금 230,000,000원 수준을 매입원가 기준으로 두고 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 예상 인수액은 155,103,186원입니다. 매각물건명세서와 배당표 원본에서 실제 배당 후 잔액을 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김선명 씨의 을구 1번 주택임차권등기와 2022.03.25 전입, 2022.02.28 확정일자를 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2019.03.27 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 압류 확인. 말소기준으로 제시된 권리는 2023.07.25 국 압류이며 처분청은 광산세무서장입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균 228,666,666원과 최신 거래 243,000,000원을 기준으로 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “76,677,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 234,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 76,677,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 따로 있습니다. 김선명 씨의 대항력 보증금 230,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당으로 받지 못하는 155,103,186원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 그 인수액이 170,162,549원, 182,210,039원으로 더 커집니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 32.77%”라는 할인율을 보고 들어가는 경매가 아니라, 실질취득 약 230,000,000원과 최근 12개월 실거래 평균 228,666,666원을 비교하는 경매입니다. 최신 거래 243,000,000원보다 낮기는 하지만 최근 평균을 웃도는 수준이고, 이미 5회 유찰됐다는 점까지 고려하면 가격 안전마진은 제한적입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
