서울남부지방법원 2025타경10286. 서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제12층 제1202호, 아파트 물건입니다. 등기상 현 소유자는 정현욱 씨이고, 2023년 7월 25일 갑구 16번 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 이후의 전남신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인입니다. 김선명 씨는 2022년 3월 25일 전입하고 2022년 3월 26일 점유를 시작해 말소기준권리보다 앞선 임대차 관계를 가지고 있으며, 보증금 230,000,000원에 확정일자도 2022년 2월 28일로 확인됩니다.

따라서 권리만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저매각가 187,200,000원이 보증금 230,000,000원보다 낮으므로, 확약이 없다면 배당부족분 46,220,800원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 하지만 본건은 매각물건명세서 비고에서 김선명 씨와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 한 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원

등기부상 2019년 신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태이고, 2020년에 발생했던 비엔케이캐피탈, 메리츠캐피탈, 전남신용보증재단 등의 가압류 및 기존 압류도 2020년 12월에 해제·말소된 이력이 있습니다. 현재 핵심 기준점은 2023.07.25 갑구 16번 압류입니다. 이후 2024.03.04 가압류와 2025.06.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

반면 김선명 씨의 실질적인 임대차는 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입일자는 2022.03.25, 점유개시일자는 2022.03.26, 확정일자는 2022.02.28이며, 2024.04.03 주택임차권등기와 배당요구가 이루어졌습니다. 따라서 대항력 있음 · 우선변제권 행사 가능으로 판단됩니다.

주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 실제 임차인은 김선명 1명입니다. 배당요구일은 2024.04.03입니다.

② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 시세보다 낮다

양지샤인아파트의 전용 20.63㎡와 일치하는 최근 거래 표본은 2025.02부터 2025.12까지 3건이며, 전체 확인 거래는 4건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 228,666,666원과 최신 거래 243,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 6.4% 상승해 하락 추세가 아니라 상승 추세입니다.

현재 실질취득가 187,200,000원은 최근 12개월 평균의 81.9%이고 최신 거래 243,000,000원의 77.0% 수준입니다. 전체 평균 225,250,000원 대비로도 83.1%입니다. 최근 거래 최저가 215,000,000원보다도 현재 실질취득가가 낮아, 이번 회차에서는 가격 메리트가 실제로 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)

배당표상 임차인 보증금의 부족분은 46,220,800원으로 산정되어 있으나, 매각물건명세서의 확약 조건이 적용되면 해당 부족분에 대한 반환청구권을 포기하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 적용 여부와 이행 조건은 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 까치산역(2·5호선) 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역(까치산역, 2/5호선)이 소재해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층, 사용승인일 2018.12.24이며 위생·급배수·승강기·주차·도시가스·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 270.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·세로장방 형상입니다. 남측으로 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 아파트이고 최근 확인 거래는 4건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수 6.0회로, 역세권이라는 장점과 별개로 경매 매각 속도는 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구가 1순위. 임차보증금 230,000,000원과 배당부족분 46,220,800원이 존재하므로, 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 적용되는지 확인하세요.
• 실질취득가로 판단. 확약 적용 시 현재 실질취득가는 187,200,000원입니다. 최저가만 보는 것이 아니라 확약 적용 후의 실질취득가와 최근 12개월 평균 228,666,666원, 최신 거래 243,000,000원을 비교해야 합니다.
• 최근 시장은 상승 방향. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 +6.4%입니다. 하락장 보정으로 가격 메리트를 과대평가할 상황은 아니며, 현재 할인 폭 자체를 보는 것이 적절합니다.
• 다회 유찰. 현재 6회 유찰 상태이며 감정가의 80%인 187,200,000원까지 내려왔습니다. 7회 유찰 시 149,760,000원, 8회 유찰 시 119,808,000원 시나리오도 있으나, 가격이 더 내려갈수록 확약이 없을 경우 임차인 인수액이 커지는 구조라는 점을 함께 봐야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.08 갑구 5-1에 민간임대주택등기가 남아 있으므로, 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 사항을 원본 등기와 매각서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 자료를 직접 대조하고, 특히 확약의 적용 범위와 주택임차권등기 말소 조건을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 유리하지만 환금성은 보수적으로”

이 물건의 권리분석 포인트는 단순한 ‘임차인 있음’이 아닙니다. 김선명 씨의 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저가 187,200,000원보다 커서, 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 확약이 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다.

가격도 현재는 나쁘지 않습니다. 실질취득가 187,200,000원은 최근 12개월 평균 228,666,666원의 81.9%, 최신 거래 243,000,000원의 77.0%입니다. 최근 추세 역시 +6.4%로 상승 방향이어서, 현재 가격은 최근 시세와 비교해 충분한 할인 폭을 보입니다. 다만 총 24세대의 소규모 단지이고 경매물건 평균 유찰이 6.0회라는 점은 환금성의 약점입니다.

결론적으로 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소되고, 가격은 최근 시세보다 낮습니다. 다만 이 판단은 확약 조건의 실제 적용을 전제로 합니다. 확약 확인 → 민간임대주택등기 확인 → 소규모 단지의 환금성 감안 순서로 접근하는 것이 이 물건의 핵심입니다.