인천지방법원 2025타경814. 인천 서구 왕길동 로하스타운 비동 3층 305호입니다. 사건의 외형은 단순합니다. 소유자 안채은 명의의 집합건물이고, 2020.05.29 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 180,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 붙은 경기신용보증재단·농협은행 주식회사·엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류와 2025.03.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
가격 면에서는 감정가 231,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 161,700,000원까지 내려왔습니다. 실거래 평균 192,100,000원과 비교하면 현재 최저가는 84.2%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 할인 폭은 있으나, 거래 표본이 4건이고 2025.03 거래 중 142,400,000원 사례가 있어 단순히 평균 대비 싸다고만 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 675-14 로하스타운 비동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 안채은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 145,780,052원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
확인된 임차인 없음. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·전입세대 열람으로 실제 점유자를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자가 나타날 경우에는 대항력을 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 84.2%, 단 표본은 작다
로하스타운의 확인된 실거래는 4건입니다. 단지는 40세대, 사용승인일은 2019.07.29입니다. 대상 면적은 62.17㎡이고, 아래 거래 표본의 평균은 192,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.51㎡ | 3 | 142,400,000원 |
| 2025.03 | 58.51㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 57.14㎡ | 1 | 213,000,000원 |
| 2021.08 | 56.06㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 192,100,000원 |
현재 최저가 161,700,000원은 실거래 평균의 84.2%입니다. 다만 실거래 최저가 142,400,000원보다 높고, 거래 건수도 4건에 불과합니다. 이 물건은 “권리가 복잡한 물건”이 아니라, 소규모 단지에서 어느 가격을 시세로 볼 것인지가 핵심인 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,063,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 180,000,000원 | 158,636,200원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 44,590,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,740,527원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 15,023,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 249,353,606원 중 예상배당은 158,636,200원, 미배당은 90,717,406원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 손실이 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 90,717,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 138,548,266원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 171,946,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 왕길동 소재 “완정초등학교” 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 305호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 승강기, 도시가스 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역이며 북동측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람과 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균은 192,100,000원이나, 실거래 최저가 142,400,000원 사례가 있습니다. 평균만 보고 상한을 잡으면 과대평가될 수 있습니다.
- 소규모 단지. 40세대 단지는 대단지보다 거래 회전이 느릴 수 있습니다. 매도 예상 기간을 넉넉히 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수”
이 물건은 권리분석 자체는 단순합니다. 말소기준은 2020.05.29 근저당권이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 정리됩니다. 확인된 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 161,700,000원은 실거래 평균 192,100,000원의 84.2%지만, 실거래 최저 142,400,000원보다 높고 단지 규모도 40세대입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로입니다.
