인천지방법원 2025타경834. 경매 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)인 집합건물 지하층4호입니다. 등기상 현재 소유자는 최종철이며, 권리분석의 기준은 1993.04.19 설정된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
임차인은 강진구 1명이 확인됩니다. 보증금은 10,000,000원이고 2025.04.03 배당요구를 했지만, 신고일 2011.10.13이 말소기준 1993.04.19보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 최저매각가의 상당 부분을 차지하더라도 그 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경834 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 582 지하층4호 · 도로명 인천광역시 연수구 함박뫼로 250 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무소) · 집합건물 지하층4호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 · 지하1층~지상2층 중 지하층4호 |
| 소유자 | 최종철 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 15,092,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 18,747,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 1993년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1993.04.19 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 1996년 근저당권, 2024년 국민건강보험공단 압류, 인천신용보증재단 가압류, 2025년 현재 사건의 임의경매개시결정과 인천광역시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
과거 2003.09.15 최경희 명의 전세권 10,000,000원이 설정된 이력이 있으나 2011.07.25 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2023.12.07에는 남인천농업협동조합이 별도 임의경매를 개시했으나 2023.12.26 취하되어 2024.01.02 그 등기가 말소되었고, 현재 사건은 2025.03.13 등기된 2025타경834입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진구 | 풍림아파트상가동B04호 | 10,000,000원 | 2011.10.13 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 감정가의 34.3%까지 내려왔다
감정가 44,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 15,092,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 10,564,400원, 5회 유찰 시에는 7,395,079원 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 15,092,000원 | 38,079,656원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 10,564,400원 | 42,525,759원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 7,395,079원 | 45,638,032원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 34.3%라는 숫자가 시세 대비 할인율은 아니라는 것입니다. 이미 세 차례 유찰된 사실 자체가 응찰 수요를 보수적으로 봐야 하는 신호이고, 물건도 지하층의 제2종근린생활시설 사무소입니다. 따라서 감정가와의 차이만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 사용성·임대수요·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,656원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | - | 0원 |
| 2. 후순위 근저당 | 30,000,000원 | 14,420,344원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 22,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 671,656원을 제외한 14,420,344원이 후순위 근저당 배당으로 계산되어 있습니다. 말소기준 근저당은 채권액이 확정되지 않아 이 계산에서는 배당액 0원으로 처리되어 있으므로, 실제 배당순서와 금액은 권리자의 채권신고·세금·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동, 인천지하철1호선 신연수역 서측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교·공원이 밀집된 기존 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 신연수역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(사무소)이며, 철근콘크리트라멘조 건물의 지하층4호입니다.
- 도로. 북측·서측 중로, 동측 대로에 접하며 단지 내 도로를 통해 통행할 수 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층 사무소이고 이미 3회 유찰된 만큼, 최저가 수준보다 실제 사용성과 향후 재매각 수요를 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 강진구의 실제 점유 범위와 현재 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 관계 확인. 배당요구는 있으나 우선변제 여부가 확정되지 않은 만큼 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조하세요.
- 선순위 근저당 채권액 확인. 1993년 남인천농업협동조합 근저당은 말소기준이지만 배당 계산상 채권액이 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 채권신고액을 확인해야 합니다.
- 지하층 사용성. 사무소로서 채광·환기·습기·출입동선·시설 상태를 직접 점검하세요.
- 환금성 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 동일·유사 지하 상가·사무소의 임대 및 매매 수요를 확인하세요.
- 공용비용 확인. 집합건물인 만큼 관리비와 공용부분 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리분석은 비교적 분명합니다. 말소기준은 1993년 남인천농업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 1명은 그보다 훨씬 뒤인 2011년에 신고되어 대항력 없음으로 판정됩니다. 후순위 압류·가압류·근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 물건의 성격과 환금성입니다. 감정가 44,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 15,092,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정평가상 지하층 제2종근린생활시설 사무소이고 실제로 세 번 유찰됐다는 사실을 감안하면, 권리 안전성은 긍정적이지만 가격·환금성은 보수적으로 보는 C등급 물건으로 정리하는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
