인천지방법원 2025타경834. 인천광역시 연수구 연수동 582 지하층4호입니다. 데이터의 용도 표기는 “대지”로 되어 있지만, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 즉 주거용 아파트로 볼 물건이 아니라, 지하층 상가·사무소 성격의 집합건물로 접근해야 합니다. 감정가는 44,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 30,800,000원입니다.
권리만 놓고 보면 말소기준이 매우 오래된 1993.04.19 근저당권입니다. 그 뒤의 압류, 가압류, 경매개시결정, 후순위 근저당권, 전세권 항목은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 강진구는 보증금 10,000,000원, 전입신고 2011.10.13, 배당요구 2025.04.03으로 확인되며, 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 582 지하층4호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 표기 · 제2종근린생활시설(사무소) · 지하층4호 |
| 소유자 | 최종철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 30,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 18,747,634원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1993년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 원문에 금삼천만원정으로 기재되어 있고, 이후 을구 2번 근저당권 30,000,000원, 을구 3번 전세권 10,000,000원, 갑구 17번 가압류 22,500,000원, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 강진구는 배당요구를 했지만, 전입신고일이 말소기준권리 이후이므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진구 | 풍림아파트상가동B04호 | 10,000,000원 | 2011.10.13 / 미상 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 1993.04.19 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자는 데이터상 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 954,400원 | 약 매각가의 3.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 남인천농업협동조합 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 2번 근저당 | 30,000,000원 | 29,845,600원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 전세권 · 최경희 | 10,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 17번 가압류 · 인천신용보증재단 | 22,500,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권총액 62,500,000원 중 예상배당은 29,845,600원, 미배당은 32,654,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 “인천지하철1호선 신연수역” 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집한 기존 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측 인근에 인천지하철1호선 신연수역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 지하층4호이므로 주거용 아파트와 환금성·임대수요를 다르게 봐야 합니다.
- 구조. 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 중 지하층4호입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 확인. 강진구의 전입은 2011.10.13으로 말소기준 이후입니다. 다만 점유 현황과 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부를 매각물건명세서·배당요구 종기 자료로 확인해야 합니다.
- 용도 착각 금지. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 아파트로 전제한 가격 판단은 금물입니다.
- 지하층 환금성. 지하층 사무소는 임대·매도 수요가 제한될 수 있습니다. 실제 사용 가능성, 출입 동선, 누수·환기·채광 상태를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 데이터상 을구 3번 전세권은 배당표에 반영되어 있으나 등기에는 2011.07.25 해지 말소 기록이 함께 있습니다. 원본 대조가 필요합니다.
- 응찰가 상한. 현재 최저가 30,800,000원 기준 인수는 0원이나, 낮은 환금성과 미배당 확대 구조를 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 환금성’이 승부처
이 사건은 대항력 있는 임차인이 보증금을 떠넘기는 구조가 아닙니다. 임차인 강진구는 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리분석만 보면 큰 인수 함정은 보이지 않습니다. 하지만 결론은 공격적 매수가 아닙니다. 감정 이용상태가 제2종근린생활시설(사무소)이고, 물리적으로 지하층4호라는 점, 국세·지방세 압류가 다수라는 점, 현재 회차에서도 32,654,400원의 미배당이 발생한다는 점이 겹칩니다. 권리는 정리되지만, 환금성은 낮게 봐야 하는 물건입니다.