서울남부지방법원 2025타경10337. 신월동 로빈시그니쳐 10층 1001호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 5회 유찰된 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김경은 2020.08.07 주민등록 및 점유를 개시했고, 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 245,700,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 행사하지만, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 77,660,000원에서는 집행비용 1,797,880원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 75,862,120원이 배당되고, 보증금 중 169,837,880원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 77,660,000원 + 169,837,880원 = 247,497,880원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지기 때문에 총 취득부담은 보증금 245,700,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제10층 제1001호 · 지하1층/지상11층 건물 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.08.07 소유권 이전등기 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 77,660,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경 / 245,855,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인 | 2020.06.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
등기부상 2020.06.24 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권 755,400,000원은 2020.07.31 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국의 압류와 강제경매개시결정, 김경의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차권등기 자체가 말소되는 것과 선순위 임차보증금 미배당분의 인수는 별개의 문제입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 김경 1명입니다. 임차권자 김경은 경매개시결정의 채권자 김경과도 동일하게 기재되어 있으므로, 임대차계약과 보증금 지급관계는 입찰 전 함께 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경 | 건물전부 | 2020.08.07 | 2020.07.17 / 2022.08.05(증액) | 245,700,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 169,837,880원 |
임대차계약일자는 2020.07.10, 증액계약일자는 2022.07.16이며, 보증금은 최초 234,000,000원에서 11,700,000원이 증액되어 245,700,000원입니다. 배당요구일은 2025.02.10입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.47억
현재 최저가는 감정가의 약 33% 수준이지만, 이 숫자만으로는 가격을 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 실제로 6회·7회 유찰 가정에서도 실질취득액은 계속 약 2.47억원 부근입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 77,660,000원 | 169,837,880원 | 247,497,880원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 62,128,000원 | 185,090,304원 | 247,218,304원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 49,702,400원 | 197,292,243원 | 246,994,643원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,797,880원 |
| 1. 임차인 김경 보증금 | 245,700,000원 | 75,862,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김경 | 245,855,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 245,700,000원 중 75,862,120원만 배당되고, 169,837,880원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 로빈시그니쳐는 2020.06.17 사용승인된 건물입니다.
- 입지. 양강중학교 북측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북동측 약 20미터 포장도로, 북서측 약 4미터 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도시철도 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,141,000원/㎡, 토지면적 548.9㎡이며 현황은 업무시설·공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 로빈시그니쳐는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 본건은 이미 5회 유찰되었습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 최저가 77,660,000원이 아니라 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액을 합친 247,497,880원을 자금 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 승계. 김경의 보증금 245,700,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 김경은 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 기재되어 있으므로 임대차계약서·보증금 지급관계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 표시된 ‘1토지 을구 1번 지상권설정’의 존속·말소 범위를 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로 현재 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 본건은 5회 유찰되었고 로빈시그니쳐 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 권리·가격 구조를 함께 놓고 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,766만원 낙찰”이 아니라 “약 2.47억 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 77,660,000원입니다. 감정가 237,000,000원에서 5회 유찰된 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 김경은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차에서는 보증금 미배당 169,837,880원을 매수인이 인수해 실질취득액이 247,497,880원에 이릅니다.
더 유찰되어 낙찰가가 62,128,000원, 49,702,400원으로 내려가도 인수액은 각각 185,090,304원, 197,292,243원으로 늘어나 실질취득액은 계속 약 2.47억원입니다. 여기에 토지 별도등기 지상권, 민간임대주택등기, 실제 임차인이자 경매채권자인 김경의 관계까지 확인해야 합니다. 낮은 최저가는 투자 포인트가 아니라 착시이고, 이 물건의 본질은 선순위 임차보증금 인수형입니다.
