서울남부지방법원 2025타경10337. 서울 양천구 신월동 로빈시그니쳐 10층 1001호 오피스텔입니다. 소유자 허은미가 2020년 8월 7일 거래가액 237,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 등기부에는 주택도시보증공사의 가압류, 국세 관련 압류, 임차인 김경의 주택임차권등기와 강제경매개시결정이 확인됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 2일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 과거 구룡포수산업협동조합의 근저당권은 2020년 7월 31일 이미 말소됐습니다. 그런데 임차인 김경의 전입신고와 점유개시일은 2020년 8월 7일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자 역시 최초 계약분은 2020년 7월 17일, 증액분은 2022년 8월 5일입니다. 등기상 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 그보다 먼저 취득한 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 문제는 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 보증금이 핵심

말소기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류입니다. 국의 압류와 김경의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 구룡포수산업협동조합 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.

임차인 및 인수권리 분석

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등재되어 있으며, 임차인의 보증기관 승계·대위신고로 확인된 것은 아닙니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 가격의 함정 — 4,970만원에 사도 실제 부담은 약 2억 4,700만원

이 물건의 감정가는 237,000,000원입니다. 7회 유찰돼 최저매각가는 49,702,000원, 감정가 대비 20.97%로 낮아졌습니다. 그러나 선순위 임차보증금 245,700,000원이 매수인의 실질 부담을 결정합니다.

현재 최저가 낙찰을 가정한 배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 48,407,364원입니다. 나머지 197,292,636원은 매수인 인수액으로 계산됩니다.

③ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 그대로

현재 7회 유찰 기준 실질취득 예상액은 246,994,636원입니다. 8회 유찰 시 246,815,709원, 9회 유찰 시에도 246,672,567원입니다.

낙찰가 자체는 계속 떨어지지만 인수액은 그만큼 늘어납니다. 회차별 총액의 작은 차이는 추정 집행비용과 예상 배당액이 달라지기 때문이며, 실질취득 부담이 임차보증금 245,700,000원 부근에서 유지되는 구조라는 결론은 달라지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,702,000원 가정)

집행비용 1,294,636원은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정액입니다. 임차인 김경의 우선변제 배당액 48,407,364원과 같은 사람인 신청채권자 김경의 후순위 배당항목 0원은 별도로 표시한 것이며, 임차보증금 배당을 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

채권자 청구금액 기준 미배당 합계는 1,095,855,700원으로 계산됩니다. 다만 여기에는 주택도시보증공사의 청구액과 김경의 경매신청 청구액이 포함되어 있으므로, 실제 채권의 중복 여부와 법적 배당순위를 따지지 않고 독립된 채무의 합계로 해석해서는 안 됩니다. 이 금액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 양강중학교 북측 인근에 있으며, 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.06.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·화재탐지·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다. 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
• 도로. 북동측 약 20m 포장도로와 북서측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 도시철도 저촉 여부와 교육환경 관련 제한은 이용계획 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 로빈시그니쳐는 총 16세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 이번 물건은 이미 7회 유찰됐으므로 일반적인 단지 경매 이력보다 유찰 횟수가 많습니다. 구체적인 환금성은 동일 면적 실거래와 낙찰사례를 추가 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 확정. 임차인 김경의 2020.08.07. 전입·점유개시, 최초 및 증액분 확정일자를 등기부·주민등록 관련 자료·계약서와 대조하세요. 임차보증금 인수 여부가 가장 중요한 판단 요소입니다.
• 보증금 인수액 재계산. 현재 기준 197,292,636원의 인수액은 추정 배당을 전제로 합니다. 실제 낙찰가와 확정 배당표에 따라 부족분을 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득 총액 기준. 현재 최저가 기준 약 246,994,636원, 추가 유찰 시에도 약 246,000,000원대의 부담이 예상됩니다. 최저가가 아닌 이 금액과 실거래 시세를 비교하세요.
• 임차인과 신청채권자 관계. 김경이 임차인과 강제경매 신청채권자로 동일하게 기재되어 있습니다. 청구금액 245,855,700원과 임차보증금 245,700,000원의 관계, 실제 지급내역 및 배당채권의 중복 여부를 확인하세요.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서의 토지 을구 1번 지상권설정에 대해 토지등기부 원본, 권리 범위, 말소 가능성 및 매수인 영향 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.18. 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간 관련 사항을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 별도로 실제 점유 상태, 인도 가능 시점, 보증금 반환에 따른 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비, 국세 압류 관련 체납, 배당에서 우선 처리될 세금과 취득 부대비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지등기부 및 최신 매각기일·변경 공고를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 4,970만원, 부담은 2억 4,700만원”

이 경매의 가장 큰 위험은 표면상 최저가와 실제 취득 부담의 차이입니다. 감정가 237,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 49,702,000원까지 내려왔지만, 임차인 김경의 선순위 보증금 245,700,000원이 남아 있습니다.

현재 최저가 낙찰 시 매수인 인수 예상액은 197,292,636원, 실질취득 예상액은 246,994,636원입니다. 추가로 유찰되더라도 배당 부족분이 늘어나 전체 부담은 보증금 수준에서 거의 유지됩니다.

더욱이 토지의 별도등기 지상권이 기재되어 있고, 동일인이 임차인과 신청채권자로 등장하며, 실질취득 비용을 비교할 만한 동일 조건의 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 소규모 오피스텔이 7회 유찰된 상황까지 감안하면 최저가 할인율을 근거로 적극적으로 입찰하기보다는 권리관계와 총 취득비용을 먼저 검증해야 합니다.

결론은 '낮은 최저가에 현혹되지 말 것'입니다. 이 물건은 보증금 미배당분을 인수할 수 있는 선순위 임차인 존재가 명확한 경고 신호입니다. 입찰 여부는 실질취득 예상액을 기준으로 검토하고, 임차보증금·배당순위·토지 지상권·실거래 시세가 충분히 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.